http://blog.fudoukun.com/plus1home/ ja Copyright 2008 Fri, 03 Oct 2008 15:20:39 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.21-ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 今回は瑕疵担保についてです。 瑕疵というのは気がついていない不具合という意味です。 具体的に言うと売主も気がついていなかったけど故障していたというものです。 よくあるのは水漏れとか給湯器の故障などですね。 この瑕疵を担保するというのは、故障しているものを修理するということです。 新品に交換することまでは求められません。 ただし、一般的に売主が消費者（不動産のプロではない）場合は、瑕疵担保は付きません。 そういうときは現状渡しといいます。 瑕疵担保が消費者の個人売主に負わされるケースでも建物の根本的な構造部分の瑕疵に限定し期間 も3ヶ月程度です。ですから、入居後に室内の住宅設備の故障がわかったとしても買主さんの負担で直 すことになります。 これと違うのが売主が業者のケースです。法人・個人を問わず、売主が業者の場合は2年間の瑕疵担保 責任が課せられます。法律で決まっているので短縮は出来ません。 実際、見学時だけでは細かい部分をチェックすることは不可能です。 そういう不具合があるかもしれないということを踏まえて価格が妥当かどうか検討する必要があります し、心配な場合は自分でリフォームするか業者さんが売っている物件を選択するのが無難です。 ただ、業者が売る場合も倒産すればオシマイです。 弊社は売主になることは今のところ考えていません。安心？してください。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/10/post_204.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/10/post_204.html 住宅関連 Fri, 03 Oct 2008 15:20:39 +0900 今回は「値引き」についてです。 大阪では買い物をするとき値引き交渉するのが当たり前のようになっていますね。 ところが東京では値引き交渉というのは無いらしいです。 東京の人は「値引きを交渉することは恥ずかしいこと」という風に思っていると聞いたことがあります。 別に恥ずかしいとも思わないし、それしきのことで数十万円違うとなればそんな恥はかき捨てますよね。 よく聞かれるのが、これなんぼくらい値引きしてもらえる？という質問。 事前に情報を仕入れていれば別ですが、交渉して見なければわからないというのが本音です。 事前にわかる場合というのは、誰かがすでに交渉したことがあり、そのときの売主の返事がいくらだった というときです。住宅ローンの借り入れが難しい方ではないかぎりその価格は一つの目安になります。 ですが、初めての購入希望者の場合は交渉してみなければわからないのです。 ここで頭に入れておいて欲しいのは、交渉するということは交渉が成立すれば契約するということです。 例えば100万円の値引きを申し込んでＯＫの返事が出たあとでやっぱりやめたというのはやってはいけな いタブーです。まして再値下げ交渉もありません。 売主・仲介業者も高額な財産である不動産を真剣に扱っていますので、ご理解下さい。 というのを踏まえて、さぁいくらで交渉しようかというお話ですが、私がお客様にアドバイスする場合、売り に出てから1ヶ月くらいは金額の端数程度が目安。2980万円なら2900万円での交渉を薦めます。 1ヶ月を超えるともう少し強気になります。もともとの値段にもよりますが７％の値引き交渉が成功したこと もあります。 とはいえ、別の人が先に購入申込をするとその人の交渉の結果が出るまで次の人は交渉できません。 値段次第で購入を検討するという場合は駆け引きよりも意思表示を先にすることが大事です。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_203.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_203.html 住宅関連 Mon, 29 Sep 2008 15:34:24 +0900 不定期ですが、中古マンション購入についてよくある質問にあくまで個人的な見解を申し上げますね。 今回は「中古マンションはどのぐらいもつのですか？」というご質問です。 特に昭和年代に建築されたマンションを検討されている方はよくご質問されます。 同じものは二つ無いので様々なのですが、構造的には１００年もってもおかしくないでしょう。 ３００年前のレンガの建築物がヨーロッパでまだ現在も使われているように、近代の建築物はそれ以上 の使用ができると思います。 ところが日本がヨーロッパと違うのは地震が多いということです。 古いからダメとという単純なものではないですが、昭和５７年に建築基準法が改正されていますので、変 更された後の規格のマンションのほうが安心できます。 それから生活様式の変化に建物が対応できるかという面も重要ですね。 顕著なのがお風呂。昔は家にお風呂があるというだけでよかったのですが、今は疲れを癒すための大切 な設備となっており、大きなお風呂が好まれます。 ところが水周りのリフォームをしようとしても配管の関係で位置を変更したりサイズアップすることが出来 ないものもあります。リフォームしやすい物件を選ぶというのも長く住むことができるマンションのポイント だと思います。 最近お問い合わせのお客様が立て続けにリフォームを楽しみたいという方でした。 室内設備はいつかはくたびれます。自分らしく住むためのリフォームを楽しむのは大正解だと思います。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_202.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_202.html 住宅関連 Sun, 28 Sep 2008 11:39:04 +0900 このたび、弊社のお客様でご購入の運びとなったとある物件。 売主様側の担当業者があまり北摂では見かけない業者さんで、しかも土日祝がお休みという殿様商売 をやっているところ。 なんで、そんなに商売っ気がないところに依頼したんだろうと不思議に思っていたのですが、購入手続き を進めていく中で、売主さんがその業者の親会社の社長さんであることが判明。 誰もが知っている日本を代表する上場企業の社長さんでした。 以前にも売主さんが上場企業の社長さんというのを扱ったことがあります。役員さんというのもありました。 そういうお金持ちさんは一戸建てに住むものというイメージがあったんですが北摂では珍しくないですね。 そして、その家から引っ越した次のお住まいもマンションなのです。 前回の社長さんとの取引の席上でお話を聞いていると、セキュリティの関係で戸建てよりもマンションの ほうがいいとか。管理人さんなどの家の世話をしてくれる人もいるし手間がかからないので、奥さんが強 くマンションを希望されたと聞きました。 今回の物件は、全面的にリフォームが必要ではあるものの、価格は新築分譲時の半額以下（値切った 結果）。まだ新しい部類に入るお部屋で、とってもお買い得でした。 お金持ちの手放した物件を安く手に入れて自分好みにリフォームする。 中古マンションの最大の醍醐味ですね。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_201.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_201.html 住宅関連 Tue, 23 Sep 2008 12:17:47 +0900 最近右の肩が痛みます。 四十肩というほどひどくはなく、きちんと腕も上に上がるのですが、なんか痛い。 月に１回のペースでスーパー銭湯に行くんですが、風呂上りにはいつもマッサージをしてもらいます。 毎回違う人がやってくれるのでコリが改善されているのかどうか聞くこともできない。 それなりに上手なので気持ちはいいのですが、やはりなにかもの足りない。 ということで７年前に針を打ってもらったところに行こうとしたんですが・・・無くなってました。 江坂の近くに針も打ってくれるところを探すと２ヶ所よさそうなところを発見。 一つ目はハンズの近くのビルの５階。診察時間中でしたが客もスタッフも見えない。 で、表の看板をみると保険適用なしだと１回４０００円～と書いてあって、保険適用するには医者の紹介 状が必要と書いてある。昔行ったところでは医者に行かなくても保険適用されたのに今は違うみたい。 店の前をうろうろしているとスタッフというか多分先生の息子さん（高校生くらい）がいたので、保険適用 の方法を聞いてみると奥から先生が出てきて教えてくれました。保険適用だと１回７００円～になるとか。 安い。風呂屋のマッサージでも１回５０００円ぐらい払っているのに専門家の治療がこんなに安いとは。 ところが、紹介というのが決まっている医者ということで、本町のお医者さんを指定されました。 本町まで行くのはとりあえず面倒なので、検討しますといってその場は立ち去りました。 それでもう１件の鍼灸整骨院へ。行きつけの散髪屋さんの近くでしたが、診療時間がちょうど終わってい たので扉が閉ざされてました。 外観で判断するのはよくないですが、少々くたびれた感じだったのでさっきの先生のほうがいいなと。 結局その日はどうしたかというと・・・ いつもの散髪屋で髪を切ってもらった後、スタッフの兄ちゃんに肩をもんでもらいました。 髪を切って、さらにマッサージしてもらって４０００円なら一番これが安いですね。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_200.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_200.html 雑談 Sun, 21 Sep 2008 16:34:46 +0900 イチロー選手が8年連続の大リーグ200本安打を達成しましたね。 今までいろんな野球のスター選手がいましたけど、こんだけ記録を出し続ける人はいないでしょう。 北島康介さんの金メダルもすごいけど、イチローさんもすごいです。 年下だけど本当に尊敬します。 私の同世代の野球選手といえば桑田・清原あたりです。正確に言うと一つ下の学年ですが、彼らが甲子 園で活躍している姿に同世代でこんなにすごい奴がいるんだとびっくりしたものです。 その当時、高校生選抜の日米野球大会が行われたときに同じチームメイトだった人の話を聞いたことが あります。相手のアメリカ人の研究をビデオでしていたとき、多くのチームメイトは球の速さに驚いていた そうですが桑田は違っていたそうです。桑田の口から出た感想は「この肩と背中の筋肉の使い方がすご い」というもの。どうやったらあんな筋肉の使い方ができるのかとても感心していたと言っていました。 まさに目の付け所が違うということでしょう。 その桑田の相棒である清原が10月1日の大阪ドーム戦で引退試合をするそうですね。 歌手の長渕剛が「参戦」するとか。ネットでチケットが手に入らないか調べましたが時すでに遅し。 たぶんプレミアがむちゃくちゃ付くでしょう。 初ヒットがホームランだった清原の、最後の打席もホームランを期待しています。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_199.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_199.html 雑談 Fri, 19 Sep 2008 12:24:27 +0900 昨日アメリカの大手証券会社リーマンブラザーズが経営破たんしたということで、えらいこっちゃになって ます。日本でも山一證券が経営破たんしたとき大騒ぎになりました。それのアメリカ版です。 規模的には山一よりはるかに大きいと思いますが、これがどういう影響をもたらすのでしょうかね。 まずは既に反応したのが株式。株価がアメリカではブラックマンデー並みに大幅に下がりました。 日本の相場も６００円以上安くなっています。 ちなみに今日かみさんにブラックマンデーはなんで下がったのと聞かれて答えられませんでした。ははは。 簡単に言うと過熱していた株価が、いくつかの変動要因のタイミングが合わさって下がったんです。 （めっちゃおおざっぱ） 日本で山一が潰れたときは連鎖反応のように他の銀行が相次ぎました。日債銀・長銀など。 アメリカではAIGがやばいといううわさもありますね。リーマンだけならまだしもＡＩＧが逝ってしまうと本当 にとんでもないことがおこる気がします。世界最大の保険会社なのでアメリカだけでなく世界中に影響が 出るでしょう。 今日、AIGグループの保険会社であるアリコの知人に経営幹部はどう言っているのか問い合わせしたん ですが、人ごとみたいでした。 ＡＩＧ本部が傾いてもアリコの影響は限定的なふうに考えているようです。ほんまかいな。 私以外からの問い合わせも何人もいたようですが、みなさん株式投資などしている人らしい。 私は昨年のサブプライム問題の勃発時に大きな痛手をこうむったので、その後まったく手を出していない のですが、株をしている人は気が気でないでしょうね。 そういうお客さんの心理を汲み取れる人がいい担当者なんだなぁと改めて思いました。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_198.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_198.html 雑談 Tue, 16 Sep 2008 15:06:17 +0900 本日、あるお客様が訪問してくれました。 昨年お家探しのお手伝いをしていたのですが、私の力不足で他業者さんで購入された方です。 この夏から転職され、大手の保険会社で働かれているとのこと。かなり採用試験が難関だったようです が、見事に勝ち抜かれたようです。 そのお話の中で「圧迫面接」という言葉がありました。 面接の中でわざと意地悪な質問をして、その対応を見るそうです。ネットで検索すると面接手法の一つの ように書いてありました。ぶち切れてもだめ、反論できなくて黙り込んでもだめ、ということのようです。 私は怒ると黙り込むほうなので、圧迫面接されると落ちるだろうなぁ。 以前、勤務していたところの社長はお客さんをわざと怒らせて、建前でない本音を出させるのだと言って ました。待ち合わせの時間に１時間も遅れて行くということもしたそうです。 私はどちらかというと時間には正確なほうで、平均的には待ち合わせの２０分前に到着し、周囲を確認し ています。お客様との待ち合わせに遅れたのは交通事故の渋滞ぐらいしか覚えがないです。 お客様を怒らせて本音を引き出す、という高等テクニックはまだまだできそうにありません。 最後になりましたが、Ｏさんごちそうさまでした。今度はお土産はけっこうですからまた遊びに来てくださ いね。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_197.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_197.html 雑談 Fri, 12 Sep 2008 16:24:00 +0900 事故米の偽装問題が大変なことになってますが、焼酎メーカーさんは事故米の混入が疑われるものを回 収して廃棄するという一大事になってますね。 販売するよりも回収するほうがコストがかかるということを以前聞いたことがありますが、回収費用を請求 しても原因を作った会社はおそらく倒産してしまいますので泣き寝入りになる可能性が高いでしょう。 全ての偽装問題に共通しているのは、ばれなかったら大もうけできるということ。 ばれたときには倒産という非常にリスクが高い選択です。 今回の偽装が発覚したのも内部の告発のようですが、告発したために会社が倒産したということに対し て、その人は一種の責任を感じるのではないでしょうか。正義感の代償は厳しい。 次の就職のときに「私が告発しました」なんて言うと、経営者は煙たがりますのでまず採用されないでし ょう。そういう人に報いる制度はできないものですかね、難しいですね。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_196.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_196.html 雑談 Thu, 11 Sep 2008 18:56:01 +0900 オリンピックの終わった北京の同じ会場でパラリンピックが行われていますね。 本日読売新聞の朝刊のコラムで考えさせられることが書いてありました。 手元に現物がないのでうろ覚えですけど、「障害者の人は自分が正常な機能を失ったことに正面から向 き会うことから始まる」ということでした。「失ったものを嘆くより、残されたものを最大限に活かすことが大 切だ」とも。 著者の方も、自分の四肢になんら障害がないにもかかわらず活かしきれていないことを恥ずかしく感じて いたようですが、私も同じです。 また、商業主義のかたまりのオリンピックよりもスポーツの本来の姿がパラリンピックにあるような気がす るのは私だけでしょうか。 ちなみに24時間テレビでマラソンをしたエドはるみさんの姿には正直まったく感動しませんでした。 よくやったなとは思うのですが、苦労している姿を見世物にするというところが理解できない。 もっとも私は24分の水泳で腕がつるほどのへたれですが。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_195.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_195.html 雑談 Mon, 08 Sep 2008 16:10:21 +0900 http://www-cds.osaka-bousai.net/pref/index.html ]]> http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_194.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_194.html 住宅関連 Tue, 02 Sep 2008 17:07:06 +0900 今日から9月。新学期も始まり、お母さんはやれやれという感じでしょうか。 ブログを長いことお休みしていました。ブログを楽しみにしていた奇特な方には迷惑をお掛けしました。 さっきガソリンスタンドの横を通ると、ずっと原油価格の高騰で上がり続けていたガソリンがやっと下がっ てきましたね。近所のＧＳではレギュラーが177円となっていました。 お盆休みに信州のほうで給油したときはレギュラーが191円。 以前はミネラルウォーターのほうが高かったのに（そっちのほうがおかしいんだけど） このまま下がり続けて欲しいものです。不動産の営業マンの多くはガソリン代が自腹です。 ここんとこ長い間、ずっと曇り空ばっかりだったのがようやく昨日青空が見れました。 おかげで涼しかったのにまた暑さがぶり返していますが、青い空を見ると元気が出るような気がします。 と、外を見てみると、また雨。orz ブログ再開に当たってなんかいいお話がないかと考えましたが、なんにも思い浮かばないです。 ハハハハハ。 まぁ、まったりとまた始めますのでお暇な方は覗いてみてください。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_193.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/09/post_193.html 雑談 Mon, 01 Sep 2008 15:38:41 +0900 いい天気が続いていますね。 夏本番（まだ梅雨明けしてないけど）という感じになってきています。 夏の楽しみの一つに花火がありますね。 私も毎年、淀川の花火大会に行ってます。 家庭や友人たちと夜に花火をする機会もこれから多くなってくると思いますが、本日は花火の後の掃除を きちんとしましょうというお話です。 前にも書いたことがあるのですが、犬の散歩のついでに河川敷の掃除をしています。 毎日やるのは大変なので、燃えるゴミの回収日だけ週２回しています。 最近は犬の散歩はカミさんにまかせて、もっぱらゴミ掃除に専念しています。 そのおかげか最近はよく年配の人から「ご苦労さん」と声を掛けてくれるようになりました。 私はまだ会ったことがないけど、同じように掃除している人が他にもいるようです。 拾うゴミの半分以上がタバコのポイ捨てだったんですが、最近は花火のゴミが非常に多い。 大筒の打ち上げ花火なんかもたまにありますが、ほとんどがロケット花火のゴミです。 暗いからよく見えないかもしれないけど、楽しい花火の後片付けができなかったら、次にするときにゴミの 山の中でやることになって気分がなえると思うんですけどね。 先日１００円ショップを覗いたら、見覚えのある花火がたくさん売られていました。 でも、そこでは花火を買った人にゴミ袋をつけていました。 お店としても考えているんだなぁと感心しましたね。 あとは、楽しむ人たちのマナーだけです。 偉そうに言うわけではないですが、ゴミ袋までつけてもらったら、自分のゴミぐらい片付けましょうね。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/07/post_192.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/07/post_192.html 雑談 Sun, 06 Jul 2008 11:56:22 +0900 今日から７月です。 １年の半分が終わってしまいました。 私にとってはあっという間に過ぎ去った感じがありますが、みなさんはいかがでしょうか。 先日お客様とお話をしていたときに、歳を重ねると月日の流れが加速していくのはなぜか？ということが 話題になりました。 お客様は歳を重ねると未知の経験が少なくなるからと話されていました。 似たような経験の日々は刺激（印象）がないので、時間の経過が実感できないということのようです。 私はなるほどと思いましたね。そしてこの話使わせてもらいますと・・・（はい、使っちゃいました。） 学生時代は１年生の時に何をしたとか、修学旅行がどこだったかとかいろいろありましたが、我が家には 子供がいないので更に輪を掛けて時間の経過が実感できません。 でも、私は時間にはかなり正確なほうですので、待ち合わせに遅れることはめったにありませんからご安 心を。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/07/post_191.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/07/post_191.html 雑談 Tue, 01 Jul 2008 14:37:44 +0900 トップセールスというのは最近まで（というかもう１ヶ月前に終わった）やっていたＮＨＫのドラマです。 同級生５人が直接・間接的に自動車に関係する仕事をしていて、そのドラマのなかでは昭和の後期～平 成までを描いていました。 なんで今頃取り上げるかというと、やっと録画していたのを見終わったからです・・・。 主演が夏川結衣さん、その他はいろいろいましたが名前がよくわかりません。 セールスを通じて成長をしてゆく主人公が見所でした。 セールスマンとか営業というと、事務職系や現場系の人から見たらどう思うのでしょうか。 ドラマの中で優秀なセールスマンが、彼女を取引先の社長に奪われ、その社長からセールスマンをさげ すむような発言がありましたが（もちろんドラマ上です）そういう経験をした方も実際におられるのではない でしょうかね。 私はセールスマンとしての経歴はそれほど長くはありません。 学校を卒業してすぐは事務職系の仕事ばかりでした。 でも今になって思えば若いうちにセールスの仕事を経験できる人は幸せだと思います。 ドラマのあるようにセールスを通じて人間として成長ができると思うからです。 セールスは厳しい世界です。数字に追われ、成績が悪いとひどい扱いを受けることも多いでしょう。 でもきちんと仕事をしてお客様に買っていただいたときの喜びは何事にも替えがたいものがあります。 ドラマの中で上司役の蟹江敬三さんが「車を売ることはお客様の未来を売ることだ」と言っていました。 主人公もこの言葉を胸にがんばっていました。 私は「車」の部分を「家」に置き換えています。 それぞれ売るものは違うとは思いますが、セールスマンのみなさんお互いがんばりましょうね。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/06/post_190.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2008/06/post_190.html 雑談 Mon, 30 Jun 2008 12:59:18 +0900