http://blog.fudoukun.com/plus1home/ ja Copyright 2010 Sun, 07 Feb 2010 18:40:33 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.21-ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 今朝、起き掛けに見た夢はリアルでした。 お客様の住宅ローンがある銀行で通ったというものでした。 そういう経験は実体験ではよくある当たり前のことなのでさして不思議なことでもないのですが、いつもと ちょっと違うのはお客様が非常に喜ばれていることと、私自身もとてもよろこんでいることなのです。 おかげさまで私のお客様では今まで住宅ローンについて苦労したことはほとんどありません。 よく他業者からうらやましがられるのですが、本当にみなさん堅実な方が多くて感心します。 ですから今日見たような夢の中の出来事はずいぶん前にあったような・・・。 これが将来の予知夢だったのかも知れませんね。 私は住宅ローンに関してはかなり詳しいほうだと自負していますが、最近はネット銀行なるものがありま して、以前のやりかたが通用しなくなってきました。 なにが違うかというと銀行が不親切！ とはいえお客様の希望を考えるとそういう選択肢も捨てられません。 本日はネットバンクで借りる予定のＳ様に購入の申し込みをいただきました。 ありがとうございました。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2010/02/post_253.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2010/02/post_253.html 雑談 Sun, 07 Feb 2010 18:40:33 +0900 http://www.fairprize.jp/ フェアプライズにご入会いただければ、仲介手数料が半額でお取り扱いができます。 （成約価格1800万円以上の場合） また、売主様から正規手数料を頂戴できる物件につきましては仲介手数料を無料にさせていただきます。 弊社ホームページに関しましては、今後変更を加えて参りますが、当面は従来どおりマンションのみを掲 載させていただくつもりです。 どうぞご理解いただきますようお願い申し上げます。 プラスワンホーム　 代表　河野　剛 ]]> http://blog.fudoukun.com/plus1home/2010/01/post_252.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2010/01/post_252.html メッセージ Thu, 21 Jan 2010 16:51:03 +0900 遅ればせながら新年あけましておめでとうございます。 旧年中お世話になった方々に深くお礼を申し上げるとともに今年のますますのご清栄を祈念いたしており ます。 このブログの更新がすっかりご無沙汰になっておりました。 いろいろ年末に考えることがありまして、どういう風に変えれば一番いいかということをずーと考えていま した。 が、ついさきほど思いつきまして悩みが解決いたしました。 私が悩んでいたのは、お客様に役立ついろいろな情報提供をしたいというのと、雑談などを通じて私のひ ととなりを感じて欲しいという両方のブログに対する思いがあったのです。 そこで、ブログを分けることにしました。 役立ち情報中心のブログと雑談中心のブログです。 雑談中心の方はアメーバブログで作りますので、みなさんのコメントも受け付けることができるようになり ます。 ブログやってて一番難しいのは、モチベーション（ブログを続ける気持ち）の維持なんですが、反応がない と維持できないんです。 ここのブログはコメントできないようになっているので、ズーッと独り言をぶつぶつ言っているだけ。 町でぶつぶつ言っているおじさんを見かけたら通報される可能性がありますが、それがないだけまし？ というわけで、近日くだけたブログ（ここも相当くだけていましたが）をオープンしますので適当にみてくだ さいませ。 新年の変更第一弾です。 今年もよろしくお願いします。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2010/01/post_251.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2010/01/post_251.html 雑談 Thu, 07 Jan 2010 12:41:12 +0900 住宅ローンの借り方で大きなポイントとなる金利のタイプ。 今は歴史的低金利の状態ですので固定金利が「有利」とするコメントもたくさんありますが、万人にとって 本当に「有利」なんでしょうか？ 低金利時代には固定金利がお得。 金利の話をするときには常識的に語られるフレーズです。 確かに長期的にみて低金利のときに固定金利を選択していると金利上昇時には恩恵を受ける（金利が あがらない）のでお得ですよということです。これは間違ってはいないと思います。 ただ、金利が上昇した時に、その金利が変動金利の利率を超えている期間中はお得ということであって それまでは決して得ではないということも頭に入れる必要があります。 そのお得ではない期間の分に関しては「保険料というべき金利差」を払っているということを認識しましょ う。 具体例で計算してみます（元利均等返済の場合） 変動金利２．４７５％で１０００万円を３５年払いで返済すると月３５，６１６円です。 固定金利（１０年型）４．２％で１０００万円を３５年払いで返済すると月４５，４８５円です。 固定金利の返済のほうが金利が高いので９，８６９円多い結果になります。 では、本当に９８６９円の差なんでしょうか？ 元利均等返済というのは元金と利息の合計が一定になるような返済方法ですから、上記の返済額を元 金と利息に分けて見ましょう。 変動金利の３５，６１６円の元金返済部分は１４，９９１円で金利部分は２０，６２５円です。 固定金利の４５，４８５円の元金返済部分は１０，４８５円で金利部分は３５，０００円となります。 固定金利の返済のほうが９８６９円多いのに、元金の返済は４５０６円少ないのです。 合計すると１４，３７５円の差があります。 このまま変動金利が変わらなければ１０年間で１７０万円近くの差が出ます。ご存知でしたか？ この１７０万円の保険料が安いと思う人は固定金利をおすすめします。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_250.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_250.html 住宅関連 Tue, 24 Nov 2009 15:15:40 +0900 先日、お客様の住宅ローンの契約に付き添ったときのお話です。 某大手都市銀行のローンセンターというところに夕方６時ごろに伺いました。 銀行の方は不動産業者がついてくるとは思っていなかったようですが、私はお客様の不安を少しでも和 らげるように、また質問や選択肢のどちらがいいか決めるときなどにアドバイスをするため、できるだけ付 き添います。 すると担当者（契約事務）に加え、営業担当にセンター長まで挨拶に来られました。 そしてセンター長が一言「いろいろと説明させていただきますので・・・」 このとき、悪い予感がしました。 さて契約の事務を担当する方が住宅ローンの仕組みから説明をしてくれます。ある程度事前にコンサル ティングをしてから申し込みをしてもらうのですが、銀行も説明義務があるので知っていることでも一応聞 かなければいけません。 そこで最初に言ったのが「要点だけをかいつまんで５分で説明します。」 あれ？センター長の話ではいろいろと説明があるといっていたのに、いらない心配だったのかなぁ。 まぁ、遅い時間だし早めに手続きしてくれるならお客さんも助かるな、と思っていたのですが・・・。 説明が始まってから、やたら超長期固定タイプをすすめること４５分。 どこが５分やねん！ たぶんセンター長がなんとしても超長期固定を契約させたかったのでしょう。 ずっとしゃべってお客さんに考える暇をあたえないので、「ちょっと○○さん、お客さんに考える時間を与 えてください。」と割って入りました。 そしてお客様が出された結論が全額変動タイプでした。 そしたら、まだなんとか３割だけでもいいから・・・とさらにしがみつくセールスを展開。 おまけに営業担当までもしゃしゃりでてくる始末になったので、「お客さんが全額変動タイプがいいとおっ しゃっておられるんだからそのとおり契約してください」強く言ってやっと観念しました。 よっぽどノルマがきついんだろうなと思う反面、客の意思を無視する姿勢に疑問を感じました。 低金利時代に超長期固定を選ぶのは確かにメリットはあります。 しかし、表面的にはわからないデメリットもあるので、それをお客様には事前に説明しておきました。 それで、銀行の説明を聞いたうえでした最終判断が「全額変動金利タイプ」です。 次回は表面的にはわからないデメリットについてお話します。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_249.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_249.html 住宅関連 Sun, 22 Nov 2009 16:21:07 +0900 飲んべぇのみなさんにとってはお待ちかねの日ですね。 そう、本日はボジョレーヌーボーの解禁日です。 今年のぶどうは50年に一度といわれるほど出来がよろしいとのこと。 こういうのをなんとかイヤーというらしいのですが、忘れました。 そういえば先日大阪市の保存していたプレミアムワインが購入価格の2倍で落札されたとか。 1本数百万円のお酒を買った人はどういうときにそれを飲むんでしょうか。 それとも財テクでしょうか。 ボジョレーに関しては今年は低価格合戦ということで1000円を切る価格のものがあるそうですね。 なんでも器がガラスではなくてPETボトルということですが。 ワインを純粋にお酒として飲むならPETボトルもありなんでしょうが、私がワインを飲むというのは少し気取 った感じを味わうのも醍醐味の一つなので容器がPETボトルではいまいち。 給食のアルミのプレートにのったステーキと同じような感じです。 とはいえ、私はあまり飲まないのでボジョレーの価値はよくわかりません。 私にとって11月の第3木曜日は・・・ 資源ごみの日です。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/11.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/11.html 雑談 Thu, 19 Nov 2009 15:14:15 +0900 金曜日に、あるお客様に生命保険会社の方をご紹介いたしました。 生命保険会社の方は、かつて私がその会社で働いていたときの先輩に当る方でファイナンシャルプラン ナーとしては私よりも経験豊富な人です。 私がファイナンシャルプランナーの現在の資格（ＣＦＰ）を取ろうと思ったきっかけはその人が先に資格を取 得したからです。 お客様にご紹介する３週間ぐらい前に本当に久しぶりに会う機会がありまして、旧交をあたためることが できました。 お客さまのほうは、共通の友人からの紹介でマンションの売却をお手伝いした方です。 神戸のマンションだったので会社のＨＰには載せず、地元の業者さんに販売の協力をしていただくつもり でしたが、不動産情報サイトに掲載するとすぐにお問い合わせがありスムーズにご契約となりました。 買主様も非常に気持ちのよい方で、売主さんともとてもよい買主さんに巡り合えたとよろこんでいました。 話は戻って、その先輩がこのブログを見て私の人柄が出ているし、昔と変わってないということを話してく れました。変わっていないというのはうれしく感じる反面、成長してないということなんでしょうかね？ みなさんは久しぶりに会った知人に変わってないといわれるとどうですか。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_248.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_248.html 雑談 Sun, 15 Nov 2009 11:52:43 +0900 先日、新大阪駅でお客様と待ち合わせをしてローンの申し込みに銀行までお連れしようとしていたとき のことです。 駅のロビーというのでしょうか、改札口の外側で学生さんが床にしゃがみこんでいました。 それも１５人ぐらい。みんなしんどそうにしてマスクを付け、なかには冷えピタシートをおでこに貼って。 引率の先生（なんとマスク無し）が、生徒の手を引っ張って該当者を集めている感じでした。 そして、そこの周囲には円状に空間が。 だれも近寄らないんですね。無理も無いですが。 普段あまり子供たちと接しない環境にいるので、インフルエンザの猛威というのを初めて感じた瞬間でし た。修学旅行で大阪に来ていると思われるんですがかわいそうに。何年か経っても修学旅行の大阪の 思い出がインフルエンザというのは悲しいものですね。 私が高校生だった頃は、学生がマスクをするといえばヤンキーだけでしたが。 今でもヤンキーがいるとすれば、やはりマスクなんでしょうか。 まさか虎や龍の刺繍が入ったのは、、、無いですね。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_247.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_247.html 雑談 Mon, 09 Nov 2009 15:54:00 +0900 先日の夕方、電話がかかってきました。 かけてきた方は名前はおっしゃられず、「ちょっとお聞きしたいんですが・・・」 だいたい声を聞くと今までお話したことがあるお客様かどうかはわかります。 少し年配の女性で初めてのお客様です。 さぁどのマンションのお問い合わせかなぁと思っていると 「親戚が私の持っている土地を買いたいと言っているんだけど、これは時価で売らないといけないのか」 というご質問でした。 時価で売るというか、売主と買主が合意した価格が時価になるんですが・・・。 どうやら、毎年来る固定資産税の評価額以下で買いたいと買主は言っているようで、売主側は必要経費 を考えるとその値段では不満のようでした。 固定資産税の評価額は役所が税金を取るときの基準なので、売買価格はその金額に縛られるものでは ありません。 など、うんぬんかんぬんを３０分ぐらい説明しましたが、お分かりいただけたかどうか。 最後にはお礼を言っていただけましたので、こちらもお役に立てたら幸いですといって終わったのですが。 初めてのお客様がなぜ中古マンション専門の弊社に電話してきたのかはわからずじまいでした。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_246.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/11/post_246.html 雑談 Tue, 03 Nov 2009 18:04:15 +0900 先日、とある業者さんから電話がかかってきました。 「御社のＨＰに載せてある○○マンションですが、現在弊社で買い付けをしてローンの申し込みをするの でＨＰから削除してください。」 「はい。わかりました。」と、すぐにＨＰから削除しました。 ところが、翌日も翌々日も電話がかかってきて、まだ削除されていないとのこと。 よく聞くと、グーグルの検索にその物件の情報が載っているらしい。 グーグルの検索される内容については弊社で依頼しておらず、いわば勝手に載せているのでこちらでは 削除のしようがありません。 その旨伝えると納得してくれたようでした。 さて、この業者さんはなぜここまで削除にこだわるのでしょうか？ １．買主に本当の価格を知られたくない ２．売主に本当の価格を知られたくない ３．銀行に本当の価格を知られたくない 答えはわかりません。 ただ、この業者さんのＨＰをみると半年以上前に売れたマンションの部屋が全て500万円引きの価格で 掲載されているようでした。そういうのは、いわゆるおとり広告といって業界の信用を損なうことなので お客さんに迷惑をかけてしまいます。 みなさんはこういう業者に行かないように注意してください。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_245.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_245.html 雑談 Fri, 30 Oct 2009 14:28:18 +0900 傾向としては９つの地域のうち豊中と吹田の成約件数がトップ２を形成しています。３位は茨木ですが 成約件数は１４件しかありません。 平均的な数値と比較すると、成約価格と単価が豊中が平均以下で吹田が平均以上という数値が出ています。 豊中には千里中央などとてつもなく高い物件が多い印象がありますが、実はみなさんは手堅く価格を見定めているのかもしれません。]]> http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_244.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_244.html 住宅関連 Thu, 22 Oct 2009 13:26:25 +0900 上から順番にコメントしますと まず、件数ですが毎年８月は件数が減ります。 夏休みで動きやすくなる反面、やはり暑いので外出を控えられる方も多いのでしょう。 ただ今年は最近では涼しい夏だったので大きな落ち込みは無かったようです。 そして㎡単価と平均価格ですが、8月は両方の数値とも上昇しています。 夏だから値上がりすることはありません。 ８月に上昇しているのは日ごろ仕事が忙しい方がやっととれた夏休みに契約されるからでしょう。 仕事が忙しい＝収入もそれなりに多い→購入する家も高額 ということで成約した物件の価格が上昇したと思われます。 平均面積はほぼ横ばい。66㎡という数値は２ＬＤＫと３ＬＤＫの中間サイズです。 ファミリー層の購入がやはり多いということでしょう。]]> http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_243.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_243.html 住宅関連 Tue, 20 Oct 2009 13:49:18 +0900 全体の動きとほぼ同じような動きをしています。 取引件数は前年同期と比較して４月～６月は横ばい。７月～９月は３．４％の増加となっています。 ただ、㎡単価は今年の６月まではほぼ横ばいであったのが、直前の７月～９月に前年度比で９％も下がってきています。 新築マンションの価格下落が影響していると思われます。]]> http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_242.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_242.html 住宅関連 Mon, 19 Oct 2009 15:17:15 +0900 棒グラフになっているのが成約件数で、折れ線グラフが㎡あたりの単価です。 平成19年の10月から3ヶ月単位（四半期）でまとめた数値の推移を表しています。 この表によると成約件数は昨年よりやや増加しているということと、㎡あたりの単価は下落傾向にあることがお分かりいただけると思います。 個人的には単価の下落は実感していたのですが、成約件数が昨年より増加しているという風には感じていませんでしたので少し驚きました。 割安感を感じた購入者は、賢くこのタイミングに購入に踏み切っているということでしょうか。 次回は大阪に絞って同じ内容をお届けします。 ]]> http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_241.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_241.html 住宅関連 Sun, 18 Oct 2009 16:17:18 +0900 大型台風が夜の近畿地方をかすめていきました。 被害を被った方もいらっしゃるでしょうけど、思ったより被害が少なくてよかった。 まだ、海上を北上し近畿に接近中という昨日、車で走っていると小学校がなんか騒がしい。 ゆっくりと車を進めながら見てみると「運動会」。 雨降っているの大変やなぁ。 まてよ。今日は平日の水曜日では。最近は水曜日に運動をするんか。へぇー。 というのが、いつもの独り言でぶつぶつと口からこぼれ落ちました。 先日とある食堂で「土日に運動会やると両親ともに来られない子がいてるので、不公平やから平日にす るんだ」とか、おそらく近所のおばちゃんが言ってましたが、本当でしょうかねぇ。 不公平が無いように全てを平等にすることなんてできるわけ無いのに。 そんな「みんなが一緒」という画一性が才能をしぼませてしまうこともあるんでは。 なんて偉そうなことを思いながら、雨の中の子供たちを眺める私でした。 これでインフルエンザにでもなったらまた大騒ぎなんだろうなぁ。 http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_240.html http://blog.fudoukun.com/plus1home/2009/10/post_240.html 雑談 Thu, 08 Oct 2009 15:47:42 +0900