プラスワンホーム

久しぶりにまじめなブログに挑戦します。

この度、日銀は金利政策決定会合で公定歩合を据え置きすることを発表しました。

7月の上旬の会合ではこの8月の会合で利上げがほぼ決定的だったのですが、例のアメリカのサブプラ
イム問題で見送りにしたようです。ここまでは皆さんも新聞等で知っておられる方がいらっしゃるでしょう。

住宅ローンの金利についても現在変動金利が２．６２５％ですが、これが上昇すると思われていました。

次の検討時期は10月1日ですが、このまま株価が低迷（１７０００円台程度）していれば金利の引き上げ
はないのではと思われます。

新聞によりますと次の利上げのタイミングは株価・為替・景気の3つの影響を見極めてからとのことなの
で3ヶ月は最低かかるでしょう。住宅購入を検討していた方には金利引き上げのタイミングが延期された
ということでぜひこの時期に真剣に考えてください。

株価と為替はとりあえずパニックの様相を呈していた先週に比べ今週は落ち着いています。
特に本日、金曜日は株価が下落することを恐れて取引時間の終わりにかけて値下がりするかと思ったん
ですが、しっかりとしていました。
まだまだアメリカの株価次第というところではあるでしょうが、一安心ですね。

株なんかしてないから関係ないよという人も、海外旅行には円高がいいという人もいらっしゃると思います
が急激な変化は車の運転と同じで危険なんですね。

ウーン我ながら例えがへたくそだ。

投稿者: plus1home 日時: 15:57 | パーマリンク

銀行から住宅ローンを借りるときに、他の借入の返済状況を確認することがあります。
よくあるのが車のローンですが、意外と思われることが多いのがクレジットのリボ払いです。

リボ払いは融資の審査上では借入をしているのと同じ扱いをします。
例えばリボルビングでのショッピングの限度額が１００万円あり、現在利用している金額が１０万円の場
合、銀行は限度額の１００万円を借りているものとして計算します。

車などのローンで定額を毎月払っている場合はその返済額ですが、リボ払いの買い物は１ヶ月あたりの
返済額を銀行独自の計算で算出します。一般的にはリボで１００万円借りている場合は月あたりの返済
額が２万円あるものとして扱います。

それでは月２万円の返済は住宅ローンの借入限度額にどのぐらいの影響があると思われるでしょうか？
実は３５年返済の住宅ローンを利用する場合なら約４５０万円に相当します。

たった１０万円借りているだけで最大融資可能金額より４５０万円減ってしまうのです。

この例では１０万円の利用としていますが、実際は1万円でも利用しているだけで、また今利用していな
くても過去に（だいたい３年以内）利用していれば、また利用する可能性がある＝借りているとみなされ
てしまいます。

そのため、住宅ローンを利用する予定のある方で上記のような利用をしたことがある方には解約をすすめ
ています。解約をすればもう利用することができないので計算には入らないからです。
現在利用中であれば住宅ローンを借りるまでに解約するという条件で審査をしてもらうこともあります。

生活上必要な場合やすぐに解約できない場合もありますので無理してまで解約する必要はないですが、
こういう機会に必要のないカード類は整理しておくほうが無難ですよ。

投稿者: plus1home 日時: 17:22 | パーマリンク

今年3月に日銀が利上げをしました。
ところが市場はあまり反応せずに住宅ローンの基準金利となる短期プライムレートも引き上げられません
でした。昨年の夏に0.25%に利上げがされたときはすぐに反応したんですが・・・。

というのもその時点では利上げをする必要性を市場は感じていなかったというか、景気が昨年の夏より
良くなったという感覚が無かったからでしょう。

そこで市場では今年の秋に利上げされるだろうという観測が出回っていました。
その根拠は参議院選挙です。夏に予定されている参議院選挙の結果を見て日銀なり市場が反応するだ
ろうという予測が出ていたのです。

ところが最近になって金利上昇の兆しが出てきました。
象徴的なのが10年国債の金利が１．８％台になったことです。

そして市場に敏感に反応する企業が社債を発行する動きが活発化してきています。
なぜ社債を発行するようになるかというと、低い金利でたくさん借りておけば（社債は借金と同じです。）
金利が上昇したときに得をするからです。

と、長い長い前置きをしましたが、我々住宅ローンを利用している人やこれから利用しようとしている人は
金利の動きに注意しましょうということです。

変動金利はあまり動かなかったですが、短期の固定金利はこの１年でずいぶん上がりました。
私もこの夏に固定金利期間が終了するのでその後どうしようかと思案中です。

今のところは変動金利にしようかと考えています。

優遇後の金利が一番低いというのが第一の理由です。残高がまだたっぷりあるので金利の差が大きく
返済に影響します。私の場合、固定金利にすると月々の返済が多い割には元本の減少額が少なくなる
のです。

変動から固定にはいつでも変更できるというのが第二の理由。
景気が良いという実感が社会全体に広まっていないうちは様子を見たいという気持ちがあります。
結局どれを選べば正解だったかは終わってみなければわからないのですが・・・。

一つ皆さんにアドバイスをするとしたら、リスクを回避するというのは何も固定金利を選ぶことを言っている
訳ではないということです。

固定金利を選ぶとその期間は変動よりも高い金利を払わないといけないかもしれないというリスクがある
ということも知っておく必要があります。リスクをとらないリスクというものですね。

投稿者: plus1home 日時: 18:25 | パーマリンク

住宅ローンの返済額が決まる要素その５

今回はボーナス返済の割合についてです。

住宅ローンの返済にボーナス返済を組み入れることはよくあることですね。
ほとんどの銀行ではボーナス返済の割合を最大５０％までできるように設定しています。

最近は景気が良くなってきたようですが、不景気のときはボーナスが一番最初に減らされていたのでボ
ーナス返済を使われる人がずいぶん減っていました。安定的にボーナスが出るのなら併用するのも一つ
の資金計画ですので選択肢に加えていいでしょう。

ボーナス返済で気をつけることがいくつかあります。

一つ目は、ボーナス返済の額は基本的に毎月返済の額に加算されるということです。
銀行の返済予定表やローンの相談をした不動産業者の説明にもよりますが、ボーナス時には毎月分の
返済も引き落としがあるということを忘れて残高不足になる場合がありますので気をつけましょう。

二つ目はボーナス返済分は融資している銀行の設定している上限を超えることができないので融通がき
かないことがあります。冒頭で５０％と書きましたが４０％の銀行もあります。

三つ目は繰り上げ返済に制約があります。毎月分の借入を繰り上げ返済することでボーナス返済の割
合が二つ目の上限を超えることはできません。もっとも普通はボーナス返済分から繰り上げ返済されま
すけどね。銀行によってはボーナス返済月しか繰上げ返済できないところもありますので、融資を受ける
ときにはボーナス返済に関する注意点をよく確認しておきましょう。

下の表は1000万円をボーナス返済併用で借りた場合の返済額ですが、割合を変えても
毎月の返済額×１２＋ボーナス返済額×２が、ほぼ同じになることがわかると思います。

投稿者: plus1home 日時: 13:56 | パーマリンク

住宅ローンの返済額が決まる要素その４

今回は返済方法です。返済方法というと漠然としすぎていますが、取り上げるのは元利金等返済か
元金均等返済かということです。

一般的に住宅ローンは元利金等返済を選ぶ方が多く、元金均等返済は少数派です。
どういった違いがあるかといいますと

元利金等返済は元金と利息を合計した金額が一定になるように計算された返済方法で
元金均等返済は毎月の元金の返済額が一定になるように計算された返済方法です。

借りる側にすれば元利金等返済は毎月一定金額が引き落とされるので生活設計がしやすく、
元金均等返済は残高の減り方が一定なので残高管理がしやすいということがあります。

デメリットは元利金等返済では元金の返済が進まず高金利の場合は、はじめのうちの返済はほとんど利息となり元金が減るのはほんの少しとなることです。

一方の元金均等返済のデメリットは、最初の返済額が大きく徐々に返済が減っていきますが、金利が上
昇すればまた返済額が増えることなり生活設計が難しくなることです。

支払利息の総額は元金均等返済のほうが少なくなりますが、返済にゆとりがないと苦しい選択となりま
す。このあたりが元金均等返済より元利金等返済を選んでいる理由でしょうね。

投稿者: plus1home 日時: 18:09 | パーマリンク

住宅ローンの返済額が決まる要素その３

今回は金利のお話その２です。

よく金利を選ぶときに固定金利か変動金利かというもので悩みます。
どちらを選べば得をするかというのは結果論になってしまうので、どちらがいいとは誰にもわからないもの
です。（神のみぞ知るというものですね。）

ただ、ひとつお話しをしておきたいのは変動金利や短期固定金利を選ぶときは将来金利が上昇するリス
クを考えてほしいということです。返済に余裕がある人はいいのですが、低金利の返済でぎりぎりのロー
ンを組んでしまうと後で困ったことになるかもしれないのです。

特にお子様が進学を迎えられて多額の教育費が必要になったときに金利の上昇によるローン返済額の
増加がやってくるとダブルパンチで家計に響きます。

固定金利の場合の注意点は金利が高いために元本がなかなか減らないということです。（前回参照）

どちらを選ぶか迷ったときはライフイベント表というものを作ってみるのがいいのでしょう。

ライフイベント表というのは家族の年齢の推移とライフイベントを一覧表にしたものです。
このライフイベントというのはお子さんの入学や結婚の予定、就職・退職などです。

生命保険会社の人やＦＰなら誰でも作ったことがあると思いますので、一度相談して作ってみてもらって
もいいでしょう。自分はこの表を作ってみて「あぁ　無駄遣いしなきゃよかった」と思い知らされました。

投稿者: plus1home 日時: 16:07 | パーマリンク

住宅ローンの返済額が決まる要素その３

今回は金利のお話その１です。

当たり前のことですが、お金を借りると利息を払う必要があります。社会人の方なら当然のことと思って
いただけるでしょう。最近では消費者金融の貸し金の利息が高すぎると問題になっていましたね。
金利が高くなればなるほど返済額は増えますので、当然借りる側とすれば金利が安いほうがいいに決
まっています。

下記の表のように金利が１％違えば、２％と３％を比べると月５，１９９円の差が出てきて、
３％と４％を比べると月５，５８１円の差が出てきます。

同じ１％の差なのに、月当たりの支払額の差が違っていますね。なぜでしょう。
ちなみに計算間違いではありません。

ちょっとややこしい説明になりますが、
月々の返済額は元金と利息の合計となっていますが、元利金等返済というローンの一般的な返済ですと金利が高くなれば、返済額のうちの利息部分が多くなってしまいます。そのため
利息が多い＝元金の返済が少ない＝元金がなかなか減らない＝その分利息を払わないといけない
となって、差額が膨らんでいくことになってしまうのです。

マニアックになってしまいました。あまり深く考えなくても結構です。

投稿者: plus1home 日時: 15:58 | パーマリンク

住宅ローンの返済額が決まる要素その２

今回は借入期間のお話です。

住宅ローンは毎月返済するというのが基本です。もちろんボーナス返済を組み込むことはできますが、毎
月返済を無しにしてボーナス返済だけということはできませんし、２ヶ月に１回の返済というのもありません。

そのために、借入期間は長くなればなるほど当然返済回数が増えますので、１回あたりの返済額は少
なくなります。ただ、返済額は借入期間に比例して減るわけではありません。

どうしてかというと「利息」があるからです。利息が無ければ借入期間に比例して返済額は減るのですが、
残念ながら無利息の住宅ローンはありません。そのため借入期間が長いということは利息をたくさん払う
ということにつながります。

それならば住宅ローンの払える範囲内でできるだけ借入期間は短いほうがいいのでしょうか。

これがそう単純ではないのです。

まずはじめに、期間が１０年より短いと住宅ローンの税額控除の対象になりません。せっかくの減税の恩
恵を受けないのはもったいないですよね。

そしてもう一つは、住宅ローンはある意味生命保険と同じであるという見方があるのです。
住宅ローンを借りるときには団体生命保険の加入がほぼ条件となっています。これは万一返済の途中で
借入人が亡くなっても遺族の方に返済してもらうのではなく生命保険で返済してもらうということです。

一生懸命返済して住宅ローンを全部返した後に亡くなってしまうと、この団体信用生命保険の効果はあ
りませんので、住宅ローンを返済するお金を貯めていた方が結果としてよかったということになります。
このようなリスクを考えると返済は細く長く、長期間借入をしているほうがよくなります。

どのくらいの借入期間にするかというのは、住宅ローンを利用される方の年齢や家族構成などで変って
きます。
ゆとりを持った返済を計画して、余裕ができたときにはもう一度検討するという方法をおすすめします。

投稿者: plus1home 日時: 12:28 | パーマリンク

住宅ローンの返済額が決まる要素その１

住宅を購入するときに利用するのが住宅ローン。この住宅ローンが払えるか払えないかが購入するかど
うかの大きな一つのポイントですね。

その住宅ローンは組み方によって返済額が大きく変ります。その項目を一つずつ分解しながらお話して
いきたいと思います。

住宅ローンの返済額がきまる項目としては大きく５つあります。
１．借入金額
２．借入期間
３．金利
４．返済方法（元利均等・元金均等）
５．毎月分とボーナス分の割合　　　　　　です。

まずはもっとも基本的な借入金額から。
借入条件が一緒なら借入金額が増えればその割合に比例して返済額は増えます。

資金的に余裕があれば借入金額を先に決めてから諸費用などの計算をすればいいのですが、ぎりぎり
まで借入を減らして計画を立てた後で、諸費用を計算していくと予想以上に必要になって借入を増やさな
ければならないということが起こります。

じつはこれが実務上はやっかいなことになります。

というのは、最初予定していた金額で銀行に住宅ローンを申し込み、審査を無事通ったとしても後から10
0万円増やして欲しいとなったら、もう一度審査をしなおさないといけなくなるのです。結果的に審査が通
ることになったとしても時間が経過したために購入予定物件が他の人に取られてしまうことすらあります。

逆に減らすのは簡単です。自己資金に余裕があるから100万円減らしてと銀行に言えば融資契約ぎりぎ
りでない限り銀行は素直に減らしてくれます。

実務的には余裕をもった金額で申込みをし、後からきっちり計算をして融資額を減らすという流れが一番
スムーズです。

投稿者: plus1home 日時: 14:38 | パーマリンク

給与明細の税金の項目で今回は住民税です。

私が思うには所得税と住民税の一番の大きな違いは、前もって取られるか後から取られるかというところ
ではないでしょうか。

まだ働きはじめの新入社員のころ２年目になって６月の給与明細を見たら「手取りが減っている！」と思
ったことはないですか。

そう、所得税は源泉徴収で１年目から取られますが、住民税は前年度の所得に応じて６月に決まるので
それまでは払ってなかったのがいきなりやってくるのです。

６月か早ければ５月に「住民税決定通知書」というものをもらった覚えがあるでしょうか。この書類は
住宅ローンの申し込み時の大事な「公的年収証明書」となりますので覚えておいてください。

会社のほうには市役所等から、「この人の住民税はこれだけだから６月から納税してね」とやってきてい
るのです。

住民税は所得税とちがうことが他にもいろいろあります。
わかりやすいのが課税の対象となる金額を計算するときの控除の額です。
例えば扶養控除や基礎控除は所得税の計算では一人３８万円ですが、住民税では３３万円です。
よーく源泉徴収票と見比べてみると違いがわかるのですが別にしなくていいです。

今年は住民税も所得税も税率で大きな変化がありました。今まで所得の金額に応じて税率が違ってい
ましたが、住民税は一律になったのです。覚えやすくはなりましたが、あんまり変更しないで欲しいもの
ですね。

豊中市のＨＰより

投稿者: plus1home 日時: 10:02 | パーマリンク

今回は給与明細書の税金についてです。

税金は大きく分けて二つあります。所得税と住民税です。

まず所得税についてですが、みなさんは「源泉徴収」（げんせんちょうしゅう）という言葉をお聞きになった
ことがあると思いますがどういう意味かご存知でしょうか。

源泉徴収というのは給与等を支払う人が税金を納めるという意味です。給料というお金「泉」のでどころで
あるみなもと「源」からとられる「徴収」ということですね。

これは給料だけでなく弁護士や税理士に支払うときも雇い主はあらかじめ所得税を差し引いて報酬をし
はらいます。

この源泉徴収される所得税は「源泉徴収税額表」というもので金額が定められています。会社の経理の
人はその表をもとにあなたの給与なら源泉税はこれだけというふうに引いているのです。

しかし所得税というのは年間の収入で計算するものなので、月割りで計算する給与の源泉税の税額表
では誤差がうまれます。それで、その誤差をなくすために「年末調整」をするのです。

年末調整すれば所得税が返ってくると一般的に思われていますが、１年分の年収を計算すると税率が高
い所得の水準に上がってしまい、不足分の所得税が加算されることもあります。

そのために、年収が増えてよろこんでいたら手取りは減ってしまってたということがおこります。

次回は住民税です。

投稿者: plus1home 日時: 10:35 | パーマリンク

＜給与明細書の内訳を知ろう＞

住宅を購入するときにはほとんどの人が住宅ローンを利用されます。
住宅ローンは借金ですので、借りたものは返さないといけないですね。
住宅はとても高価な買い物なので、私はいくら借りれるのか、いくら返せるのかということを知らないと購
入するのはとても不安になってしまいます。

その不安を解消するための第１歩は、家庭の収入を知ることから始まります。毎月の収入があって、毎
月の支払いがある・・・。だから、まずは毎月の収入を確認することが大事です。

自営業の方でなければお給料をもらったときに給与明細書がついていると思います。
この給与明細をみると、最初の金額はそこそこあってもなんやらかんやら引かれて手取りはこれだけ？
ってため息が出てしまいますよね。そのなんやらかんやらを知るのも大事です。見たくも無い！という人も
おられると思いますが、住宅を購入した後の減税手続きにも通じるものなのできちんと把握しておきましょう。

まず、おそらく一番大きな金額が引かれているのが社会保険料でしょう。
社会保険料は厚生年金保険料や健康保険料・介護保険料などに分かれます。

厚生年金保険は老後の年金や死亡時の遺族のための年金にあてられます。
健康保険はけがや病気で治療をしたり入院通院するときに給付されます。（これはご存知ですよね）
介護保険は40才以上の人が対象で、介護支援が必要なときに給付されます。
このほかにも企業年金制度があればそれは自分の老後のために貯蓄をしているのと同じ意味があります。

このようにみると社会保険は自分や家族の老後や予期せぬ病気などのために役立たせていることが分
かりますね。「不公平だ！」というような不満はあると思いますが、その分だけ自分は社会のために役立
っているんだと考えてください。

次回は税金です。

投稿者: plus1home 日時: 16:16 | パーマリンク

私も5月1日よりやっとCFPになりました。

CFPってなに？という人も多いと思いますので、簡単に言いますとファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の資
格のうちの一つで国際的な承認機関のFPSBというところが認めた者ということです。
日本ではＮＰＯ法人の日本ファイナンシャルプランナーズ協会が認定しています。

日本にはファイナンシャルプランニング技能士資格というものがありますが、CFPはこれより歴史が古く、
後から国がこういう資格を国家資格にしようとつくったものが先述の技能士資格です。

この資格を取るには一応試験がありまして、試験に合格してもAFPの登録をしてから１年以上経過しない
とＣＦＰは名乗れないのです。試験は去年の６月に合格していましたがＡＦＰの登録が遅くてもっと早くし
ていればよかった～と後で思いましたがしょうがないですね。

でも正直なところＡＦＰだろうがＣＦＰだろうがお客様には関係ないことで、要するに適切なアドバイスがで
きればいいのです。

これからも信頼される適切なアドバイスを心がけてがんばりますのでよろしくおねがいします。

投稿者: plus1home 日時: 16:36 | パーマリンク

昨日は恒例のＦＰの勉強会に行ってきました。今回のテーマは税理士の福山直樹先生による「否認され
ない税務調査」ということで、皆さんの大嫌いな税務署の人が調査にやってきたときの対処方法です。

とにかく「熱い」先生でした。よく税務署の人が税務調査に来ると「おみやげ」と称して修正申告をして税
金を追加で納めることが行われていますが、この先生の担当先は一度も修正させたことが無いそうで
す。まだ若いけど、百戦錬磨の経験で税務調査の対応を完璧にしてそのまま帰ってもらっているとのこ
と。そもそも最初からきちんとしとけば「おみやげ」なんてないんだけど、それができていない税理士がど
れだけいるか！と熱弁をふるっておられました。裏話はどうしてこんなに面白いのでしょうかね。

このＳＧにはＦＰで独立しておられる方が何人もいまして毎回とても励みになります。ＦＰじゃなくても参加
ＯＫですので、生のＦＰのお話を聞きたい人がおられましたらお声を掛けてください。

投稿者: plus1home 日時: 15:28 | パーマリンク

新聞で保険金の未払いが取り上げられていますね。件数も金額も大変な数です。複雑になりすぎた保険
が起こした問題のように思えます。

この記事を読んでいてふと思い出したのが、銀行の預金のことです。保険も契約者が保険会社に請求し
ないと保険金を支払いませんが、銀行も預金者から請求がなければ預金の払い出しを行いません。

例えば死んでしまった人の預金があり遺族の方がその存在を知らない場合、その預金はどうなるかとい
うといずれ時効が成立してしまうのです。時効という言葉を聞いたことがあるとは思いますが、簡単にいう
と時間が経過したので無効になるということですね。預金に時効が成立するとその預金は法律上は銀行
が取得することになります。時効の期間は10年です。銀行では10年以上入出金の動きの無い預金口座
は休眠口座という処理をして残っている預金は益金（もうけ）になるのです。大きな銀行であれば時効で
取得する金額は年間億円単位になるでしょう。

でも安心してください、銀行はたとえ時効が成立しても預金者から請求があれば支払いをしてくれます
（時間はかかりますがね）。

「ずいぶん前に銀行で預金をしていたけど永いこと使ってないわ」という口座がありましたら早めに銀行へ
行って解約処理をしましょう。

投稿者: plus1home 日時: 13:57 | パーマリンク

久しぶりに今回はうんちくを・・・。
この４月より生命保険の保険料が改定されるらしいです。（すみません、まだ確認してません。）

原因は生命保険会社が保険料の算出の基にしている「生保標準生命表」というものが変更されるため。
最近の死亡率データを分析したところ前に算定したときよりずいぶん亡くなる人が減ったらしい。

そのため、保険金を払うことが減る→保険料を下げるということです。その代わり長生きすればするほど
たくさんもらえる終身年金保険は保険料が上がります。ますます老後が厳しくなりそうですね。

この表は日本アクチュアリー協会というところが作っていて、採用するかどうかは保険会社の判断らしい
ですが、ほぼ例外なくこの表をもとにしているそうです。私が社会人になりたてのころにアクチュアリー養
成コースに入った人の会話を聞いたことがありますが、「ぼくは３次元の話をしているのではなくてn次元
の話をしているんだよ。」という言葉が忘れられません。ドラえもんのポケットでも４次元なのに、まるで宇
宙人に遭ったような気分でした。

投稿者: plus1home 日時: 15:27 | パーマリンク

今回は住宅を購入する際にほとんどの方が加入する団体信用生命保険についてです。

民間金融機関の住宅ローンの場合は自動的に、公庫の場合は任意で団体信用生命保険（以下団信）
に加入します。自動的に入る民間の場合は住宅ローンの金利に生命保険料が含まれていますのであま
り保険に入っているという意識がないかもしれません。公庫の場合は年に1回保険料の支払いがありま
すので入っているなぁという実感があります。

大体金利にして３％相当になりますので、3000万円借りているとすると9万円という保険料になります。これが忘れているころに請求書が来ると「痛い」です。けっこう大きな支払いだと思いませんか？

ローンの返済が進めば借りている金額も減ってくるので団信保険料も減るのですが毎年の出費を考える
とトータルすれば大きな負担です。そしてこの団信は前回お勉強したうちの定期保険にあたるものなの
で、途中で民間銀行に借換しても保険料の返金はありません。

フラット３５を利用しようと考えている人は、ぜひこの保険料の支払いがあることを頭に入れておいてくださ
い。それから公庫から借換をしようと考えている方は団信の保険料を支払う時期をぜひ頭に入れて借換
のタイミングを検討してください。私も公庫から民間に借換をしたのですが、借換前には団信を更新しま
せんでした。中途解約で保険料が返ってこないならもったいないと思ったからです。借換まで約4ヶ月あり
ましたが、その間に万一のことがあると家族に迷惑がかかるので別の生命保険に加入しました。

でも、借換してからもまだ解約してませんけど・・・。

投稿者: plus1home 日時: 10:46 | パーマリンク

今日は生命保険を取り上げます。

日本は成人の実に９８％の人が生命保険に入っているそうです。もっとも国民年金も保険の一種だとす
ると20歳以上の人は皆さん生命保険に入っていることになりますけどね。生命保険はよくわからないとい
うことをよく聞きます。でも生命保険に掛ける費用（保険料）というのは、実は家の次に高額になるといわれています。

例えば月3万円の生命保険に20歳から60歳まで入っていたとすると保険料の総額は3万×12ヶ月×40
年＝１４４０万円となりますので、家の次に高いという言葉に実感がわくかもしれません。

そんなに高い買い物なのによくわからないというままにしておくと後で困ったことになるかもしれませんの
で、基本的なことを知っておいて欲しいのです。

生命保険や医療保険、年金保険など色々な種類の保険がありますが、まずは保険の三つの形をしっかり覚えてください。保険の対象は色々ありますが形は三つしかありません。

以下の説明で言う「保険金額」は死んだらいくらもらえるかというものを指し、「保険料」とは月々の掛け金を指します。

まず第一に定期保険です。名前は聞いたことがあるかもしれませんね。これは字が示すようにあらかじめ定められた期間だけ保障する保険です。30歳で10年間の定期保険に入ると40歳で終了します。自動更
新という考え方があるのもこの保険だけです。更新すると高くなったという話を聞いたことがあるかもしれ
ませんね。これは最初の10年は30歳を基準に死亡する確率で保険料を計算しますが、更新時には40歳
を基準にした確率で計算するために高くなるのです。

この保険の特徴は他にも満期返戻金がないということがあります。10年経って満期が来ても保険料が戻
ってこないいわゆる掛け捨ての保険です。

次に養老保険というものがあります。このタイプも定期保険と同じように満期がありますが、満期時には
保険金額と同じだけの満期返戻金があります。掛け捨てではない保険です。途中で解約すれば払った
金額よりも解約返戻金のほうが少なくなりますが満期まできちんと掛ければ払込金額以上の満期返戻
金が返ってくるのが一般的です。積み立て定期預金をするぐらいならこちらのほうが得かもしれません。

預金は積み立てている途中で死んでも利息が少しつくだけですが、保険は死亡保険金全額が手に入り
ますよね（遺族に・・・）。

最後のタイプが終身保険というものです。これも字のごとく、身が終わるまで＝亡くなるまで保障される
保険です。満期がないので保険料をずっと払わないといけないかというと、そんな保険ばかりではありま
せん。10年で一生分払ってしまうこともできます。この保険も掛け捨てではありません。解約すればいくら
か返ってきます。長いこと払っていれば払込保険料より多くの返戻金がある場合もあります。

保険金額に対する保険料がどれが一番高いというのは一概には言えませんが、養老＞終身＞定期の
順が一般的でしょう。

保険の話を聞くときには、ぜひこの三つのタイプを意識してみてください。

投稿者: plus1home 日時: 17:04 | パーマリンク

火災保険保険に入るときに覚えておいて欲しいことがあります。

それは例えば住宅の火災保険に入るときに同時に二つ以上の保険会社の保険に加入しないということ
です。大切な財産の為の保険だからと念のために二つ入っていても、実際に支払われる保険金は損失
の額までなのです。二つ入っているからといって、もしものときに２倍もらえるわけではないのです。

損害保険というのは基本的に実損填補（じっそんてんぽ）といって、繰り返しになりますが損した分しかも
らえないのです。二つの保険に入っていればもらえる保険金は単純にいうと半分ずつということになりま
す。ですから、二つの保険に入ること自体がまったく無駄になってしまうのです。

これに対して生命保険にはそういう制度はありません。死亡保険をＡ社で１０００万円、Ｂ社でも１０００万
円入っていて亡くなられたときに半分ずつになるかというとそうはなりません。安心してください。

もう一つ関連の話を追加しますと、火災保険でもらった保険金は通常非課税です。何度も繰り返しお話し
ているように損失分が保険金として出るので得をすることがない＝課税の対象とはならないのです。実
際は得をしたとしても税務署が調査して脱税にあたると判断されなければ課税されません。保険の対象
が他人の物（家）だったら話が変ってきますが、そこまで深く突っ込まないでくださいね。

投稿者: plus1home 日時: 18:58 | パーマリンク

新聞報道でご存知の方もたくさんいらっしゃるでしょうが、大手の損害保険会社で軒並み保険金の不払
いなどが発覚し行政処分を受けました。私も保険を取り扱っておりますので人ごとではなく気を引き締め
て今後も仕事をしていきたいと思います。そんなわけで今回は火災保険です。住宅を購入されると１０
０％に近い方が火災保険に入られます。大切な財産にもしものことが起こったときに損失を補ってくれる
大事な保険ですから当然のことだと思います。

住宅ローンを利用する場合、火災保険に入るのは銀行の融資の条件になっています。なぜなら燃えてし
まって建物がなくなりローンも返済できませんとなったときに、銀行は貸し金を回収するのが困難になるからです。

銀行は預金者から預かったお金を融資しているのですからきちんと回収しなければなりません。そのた
め火災保険、それも長期の火災保険（通常融資期間以上）の火災保険に一括払いで入ってもらうことが
条件になっています。

最近は少なくなってきましたが、この火災保険に銀行は質権（しちけん）をつけることがあります。この質
権というのは火災が起きて保険金が支払われることになったら契約者ではなく銀行にまずお金を払うよう
になる権利です。担保と同じです。

銀行はこのような事態になったら住宅ローンを利用している人に今後の返済について相談します。家を再建するために保険金を使うならお金を返してくれるでしょう。でも、もうここには住めないからと土地を売り
に出す場合などは保険金は返済に充てられます。

しかし、この火災保険を質権にとると実際にそのようになったときによくトラブルになるそうです。そのため
いくつかの銀行は「もう質権にはとりませんので入っていることだけは確認させてください」というようにな
ってきました。

しかし、実際家事で家を失った人がそこにもう一度建てるのは精神的に厳しいものがあるようです。なぜ
なら、少なからず近所の人に迷惑をかけているでしょうし、隣のお家も類焼で燃えてしまうこともあるから
です。そして自分の家の火事で隣が燃えてしまっても賠償責任がないのが今の日本の法律で定められ
ています。

これは明治23年に制定された失火の責任に関する法律に明確に定められています。当時は木造の家屋
が多かったからかもしれませんが隣近所の火災の損害賠償を火元に負わすと莫大な額になるためだと
いわれています。賠償責任は無くとも冷たい目で見られるのは必至ですので、住み辛くなるというので
す。長くなってきましたのでまた続きはあらためて・・・。

投稿者: plus1home 日時: 16:04 | パーマリンク

住宅ローンの申し込みの流れをご紹介しましょう。いろいろなパターンはありますが、一例と思ってくださ
い。

物件決定→（事前審査→）本審査→契約→実行　という手順です。

このうち今回は事前審査というものについて説明します。事前審査というのは売買契約が結ばれる前に
行われることが多いものです。

どうしてかと言うと、住宅ローンを利用する方は通常売買契約に「ローン特約」という条項を入れます。この特約は、「もし住宅ローンを受けることができなければ白紙解約して手付金もそのまま買主に返還しますよ」という特約です。この特約がなければ住宅ローンがだめな場合でも手付金は売主に没収されてしまいます。

1割から2割の手付金が一般的なので、3000万円のマンションなら300万円から600万円が無くなることになります。痛いですよね。そのために、ローンがだめだったら許してねという特約がついています。

では、売主の立場になって考えてみましょう。売主は買主の住宅ローンが承諾されるまで不安な状態が
続きます。その間、販売活動は停止されるか、他の問い合わせがあっても優先的には取り扱いができません。チャンスを逃すことにもなりかねないのです。

そこで、売買契約を結ぶ前に、ある程度ローンの審査を済ませておいて契約締結後スムーズに審査を通
してもらうように買主に手続きを求められるのです。事前審査に通れば本審査が必ず通るということでは
ありませんが、審査項目に大きな変更がないかぎり大丈夫です。

大きな変更というのは、例えば「勤務先が変る」「他の借入の返済が遅れる」「融資金額が増える」など
があります。事前審査は銀行によって審査にかかる期間がずいぶん違います。早いところでは2日、遅い
ところなら2週間以上かかります。そしてこの事前審査が通っていれば本審査は3日から1週間で通りま
す。

事前審査の審査内容は本審査とほとんど変らないところが多いのですが、銀行によってはスピードを重
視するために申込人の審査だけして購入物件の審査をまったくしないために本審査の申込をしてから×
ということもあります。その銀行をあてにしていたらとんでもないことになるかもしれません。

いきなり本審査を申し込むことももちろんできます。でも、事前審査を申し込むメリットもあります。それは
本審査申込の時には審査に必要な書類の原本を求められるので、複数の銀行に申込することができな
いのです。源泉徴収票を会社に何枚も作ってもらうことは不可能ではないにしてもわずらわしいでしょう。
役所に発行してもらう書類も何枚も必要になります。不動産の謄本一つでも1部1000円です。

私が事前に審査を申し込む場合は複数の銀行に書類を提出しOKとなったところから一番条件のよいところを選ぶようにしています。いわゆるコンペを銀行にさせるのようなものです。そして最終的にはお客様に
選んでいただきます。事前審査は通ればいいのではなくて、住宅ローンを選ぶための重要な手段なので
す。

投稿者: plus1home 日時: 10:23 | パーマリンク

「結婚するので家を購入したい」というお客様がいるように、「離婚したから家を売りたい」というお客様も
いらっしゃいます。しかし、すんなりと売却できないお客様が多いのも事実です。その理由のほとんどが
売却することによって生じる損失が大きいことです。

例えば5000万円で新築を購入し、残念ながら間もなく離婚することになり売却を希望します。一度でも入
居すれば中古住宅になりますので売却価格は大幅に下がります。2割は下がってもおかしくないので、こ
のケースでは4000万円となったとしましょう。

買い手が現れて、無事精算終了となれば何も妨げになりません。妨げになるのは住宅ローンなのです。
居住用財産の売却損が税法上繰り越せるというような制度はまた別の機会にお話ししますが、このケー
スで住宅ローン残高が4000万円以上あればその差額を穴埋めしなければなりません。手元にそれだけ
の余裕があればいいのですが、購入時にぎりぎりまで貯金をつぎ込んだ方が多いので実際多くの方が
売りたくても売れないと困っておられます。

特に夫婦二人とも働いているからと住宅ローンを夫婦で利用しているケースはさらに難しくなることが多
いです。離婚のために売却したいと相談に来られた方で、旦那側が損失を全額負担するというケースが
よくありますが、損失を負担するということは贈与になるので贈与税の対象となるばかりか、そのような
資金使途での融資はほとんどの銀行が受け付けてくれないのです。

ある大手銀行の担当者から以前聞いた話ですが、月に10件ぐらいそのような相談があるが全てお断りし
ているとのこと。そのために資金使途を問わない高金利の融資に手を出してしまう方もいらっしゃるので
はないでしょうか。

以前、このようなケースで別れた夫婦を一度も引き合わせずに、そして両方の協力を得て男性が住宅を
買換えすることができました。もちろん合法的に銀行も納得させたうえで。そして住宅ローンを新たに借りることによって。

ですから、もしお悩みをお持ちの方もあきらめずにご相談ください。もちろん全ての方がうまくいくとはいえませんが、お役に立てるかもしれません。

投稿者: plus1home 日時: 11:35 | パーマリンク

年金分割制度が4月1日から施行されるということで、離婚を考えている方（特に女性）が4月になるまで手続きを待っているというお話がTVなどで取り上げられています。きちんと報道内容を聞かれた方なら大丈夫だとは思いますが、「離婚すれば年金が半分もらえる」と早合点してしまっている方も多いのではないでしょうか。私も社会保険労務士の方と話す機会があったので、この話題を取り上げるとかなりの人が勘違いされているようだと警告していました。
正確な表現は難しすぎるので簡単に説明すると、厚生年金に入っていた期間のうち結婚していた期間の部分の年金が最高半分までもらえるということです。例えばだんなさんが40年厚生年金に加入していて、そのうち結婚していた期間が２０年あるとすると、２０年分の年金の半分が最高でもらえる。単純な計算はできないのでしょうが敢えて誤解されることを承知でさらに具体的にいうと、先ほどの例でだんなさんが年間100万円もらえるとすると、婚姻期間は半分なので50万円、そのうちの半分としたら25万円ですね。これが最高なのです。逆に言うとそれだけもらえないほうが多いかもしれないということです。
婚姻期間が短かったりすると金額が少なくなるのは当然ですし、分割の割合で係争があり家庭裁判所の判断で奥様の受給権割合が少なくなることも十分考えられます。離婚後の生活を支えるかもしれない収入ですので慎重に確認してください。
今や日本の離婚率は3組に1組の割合になっているそうです。他人事ではありませんね。非常にデリケートでまたプライベートなことなので他人にはわからないこともたくさんあると思いますが、離婚を決意された女性の方は前向きな方が多いように思います。失って始めてありがたさや大切さがわかるということもあります。選ばれた選択が最良のものであることをお祈りします。

投稿者: plus1home 日時: 12:19 | パーマリンク

今回は地震保険の新しい取り扱いのお話です。既に始まっているのでご存知の人もいらっしゃるでしょうが、2007年1月から「地震保険料控除」という制度ができました。地震保険の保険料が所得金額から下記の表に基づいて控除されるということです。
よく間違われやすいのが「所得控除」と「税額控除」を一緒にしてしまうことです。たとえば給与収入の方を例にすると、まず給与収入が５００万円あるとそこから給与所得の金額が計算され、課税所得が346万円となります。この差額はサラリーマンに認められている経費のようなもので、仕事に自腹を切ってお金をつぎ込んでいる人もそうでない人も一緒です。そしてこの346万円から家族を養っている人は扶養控除が引かれ、社会保険料が引かれ、基礎控除が引かれます。ここで引かれるのが「所得控除」です。生命保険料控除や医療費の控除もこの所得控除の一つです。
そして引かれた後の金額が100万円だったとしましょう。この100万円に税率が掛けられ（この場合は５％）税金が算出されます。このケースでは5万円ですね。この5万円から引かれるのが「税額控除」です。例えば住宅ローン控除がこの税額控除にあたります。引かれる順番によって計算結果が大きく違うことがおわかりいただけたでしょうか？
地震保険の場合は所得控除のほうなので控除額に税率を掛けたものが実際の効果になりますので例えば5万円の地震保険料を払っている人は先ほどの例でいくと5万円×5％で2500円の所得税の減税効果があるということになります。
ちなみに地震保険料を年間5万円以上かけるお家は、建物の価格が約1億円になるので、とてつもない豪邸にお住まいの方です。

投稿者: plus1home 日時: 19:01 | パーマリンク

住宅ローンを借りるときにもっとも気になるのが返済額ですね。そして返済額がわかったら実際に返済していけるかどうかというところです。
返済額の計算は銀行のHPを訪ねれば計算してくれるところがありますので、それを利用するが簡単でいいのですが、金利が違うと当然返済額が変ってきます。住宅ローンを変動や短期間固定で借りようと考えている方は将来金利が上がっても大丈夫かどうかを考えていないと大変なことになってしまいます。全期間固定金利で借りる場合はもちろん借入金利で計算すればいいのですが、変動金利や短期間固定を利用しようと考えている方は４％で借りると仮定して計算してみるようにしましょう。
なぜ、４％なのかというと、銀行が審査上基準にするのが４％だからです。（例外もあります）
４％で返済額を計算して、年間の返済額が年収（額面）の３５％以内ならＯＫという銀行が多いので自分の場合はどうなのか考えてみてください。返済額には住宅ローン以外にも車のローンやクレジットのローン、消費者ローンも含みます。
年収５００万円の人なら３５％は１７５万円、月にすると約145,800円。そんなに返されへんという方は借入をする前に家計を見直してください。無駄遣いが多い可能性があります。堅実な人なら３５％の返済に加え１０％の貯蓄をしておられる方もいらっしゃいます。
よくあるケースが車のローンの返済があるために借入額の減額を銀行から要請される場合です。月3万円の車のローン返済は３５年の住宅ローンでは約６８０万円の返済に相当します。車のローンがあと半年で返済が終わるような場合は住宅ローンの借入を申し込むより前に全額返済してしまいましょう。

PS明日はお休みです。

投稿者: plus1home 日時: 19:15 | パーマリンク

住宅ローンを借りたときに支払う保証料。料率にすると０．２％と前回説明しましたが、具体的にはどのような金額になるかみずほ銀行の保証料を例に説明します。

（参考）みずほ銀行の保証料<抜粋>-（借入金額1000万円あたり、単位：円）

もう一つ検討したいのは、繰上げ返済をする場合です。金利上乗せの分割払いでは繰り上げ返済しても保証料は返ってきませんが、一括払いのときは返還されます。返還される金額の計算方法はあきらかにされていないので分かりませんが、計算された金額から送金の手数料や事務手数料を差し引かれることになります。そうなると一括払いはメリットよりもデメリットのほうが大きくなります。
結論としては、自分で高利回りで運用が出来て、繰り上げ返済をするつもりがまったく無い人が一括払いのほうが得になると私は思います。

続きを読む "住宅ローンあれこれ（その２）" »

投稿者: plus1home 日時: 10:01 | パーマリンク

今回からしばらくは住宅ローンを取り上げます。何からお話しようか悩みますが、そもそもローンという言葉を銀行はどのような定義で使っているかといいますと、「ルールの決められた貸付」です。ローン以外の貸付を一般融資とかプロパー融資と呼びます。
ルールの決められたというのは
・対象とする人（個人・法人）
・お金の使い道（資金使途）
・融資金額の上限・・・
他にもいろいろなルールがありますが、いわゆる「人・物・金」の範囲を決めてそのルールに沿った申し込みならば、あらかじめ決めた内容（金利・期間・担保）の融資を行いますよというものです。ところが実際にはこのルールにあてはまらないことが非常に多いのです。あてはまらないからだめ、なんて言っていたら住宅ローンは半分以下になってしまうでしょう。
では、いいとかだめとかは誰が判断するのか？そんなのは銀行に決まっていると思われるかもしれませんが、正確にいうと融資の保証をする保証会社なのです。保証会社とは融資を受けた人が銀行に対して返済ができませんという状況になったときに代わりに銀行に返済する役割を持っています。一般的に保証人といわれる人の代わりをするわけです。保証会社が代わりに払ってくれるんだったら返さなくていいわと思った人は残念です。銀行の代わりに保証会社が立て替えた金を返済しろと迫ってきます。やっぱり返済できなかったら住宅を売却して返済に充てようとします。競売という手続きです。この手続きはなれていないとややこしいので銀行は自分でやりたくないのです。
話がそれましたが、上記のような理由で銀行は保証会社が保証するというなら融資しましょうという方針なのです。だから、審査をするのは銀行ではなくて保証会社になるのです。保証会社の人は銀行のOBの人がほとんどです。銀行で融資審査を経験したベテランが出向しています。出向する前は銀行の課長や次長などの管理職をしていた人がほとんどなので、頭の固い古い人が時々いて現代の若い夫婦の考え方や時代の流れについていってない人もいます。例えば独身女性の住宅ローン。最近でこそ当たり前にどこででも取り扱っていますが、一昔前は女性は家なんか買う必要が無いと差別されていました。
保証会社を利用したくなくても、保証会社の保証が受けられることがローンの条件になっています。保証会社に保証をしてもらうと保証料を払わなければなりません。保証料は金利に換算して０．２％です。０．２％という数字はほとんどどこの銀行でも一緒なのですが、これを一括で払うか月々の支払いに利息として上乗せするかを選択ができる銀行とできない銀行があります。そして一括で払うと微妙に銀行によって金額が違っています。計算方法の違い？なのでしょうか不思議に思います。
当社で取り扱っているフラット３５の金利が方式によって０．２０１％違うのはこの保証料部分なのです。０．００１％の部分はは０．２％の保証料の消費税です。
少し長くなったので今回はこの程度にして、次回は保証料を一括で払うのがいいのか、金利に上乗せするほうがいいのかを判断するポイントをお伝えします。

投稿者: plus1home 日時: 15:11 | パーマリンク

３月に入り住宅ローンの金利が発表されました。変動金利は変更無し、固定金利は少し変更されたようです。日銀の利上げの発表によって銀行がどのように反応するか見ものでしたが、期末をにらんで金利を動かしてこなかったですね。３月末の融資残高の数字が決算の数字に反映されるので、他の銀行が引き上げないのに自分のところだけ金利を上げると残高が伸びなくなりますからね。まぁ４月になれば上げてくるでしょう。
当社で取り扱っているフラット３５はなぜか逆の動きで金利が下がりました。長期になれば変動幅が大きいと豪語していたのに面目丸つぶれです。でも利用されるお客様にはよいことなので今のうちに長期固定を選択されることをおすすめします。
銀行の金利は横並びといわれますが、微妙に違っていることがあります。特に期間固定の場合は。
これはもともと銀行は長期であろうが短期であろうが変動金利でほとんどのお金を調達するのですが、固定金利を望まれる方のためには特別に固定金利で調達します。いわゆるデリバティブを使うのです。難しいことをいうと金利スワップやオプションなどを組み合わせてリスクをヘッジするということになります。ややこしいことをするのがうまくいけば金利が低く、うまくいかなければ高くなってしまうので、銀行の資金調達の担当者の腕が試されます。
ときどき、とてもうまい具合に調達できるとキャンペーンを出してきます。東京三菱がＵＦＪと合併する前に３００億円限定でキャンペーンを打つと１ヶ月もしないうちに売り切れました。ローンが予定期間前に売り切れるというのを初めて聞きました。私もお客様のローンを急いで準備して売り切れ前に間に合ったのですが・・・。結果は×。中古の戸建てでしたが、担保評価が売買価格の半分にも満たなくて取り扱いできませんだって。東京もんには大阪の物件の価値が分からないんだなぁと思いましたね。

投稿者: plus1home 日時: 13:52 | パーマリンク

前回の続きです。
実際に確定申告するときにはいくつかの書類が必要になります。
・金融機関の住宅ローンの残高証明書
・住民票（移転後のもの。年明けに取得したもの）
・不動産売買契約書のコピー
・源泉徴収票
・不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
・申告用紙　etc
原則として税務署の窓口まで行かないといけないのですが、郵送でも受付できないことはないです。ただし、書類が完璧にそろっていて記入方法も間違いが無い場合ですので、初めてされる人は窓口に行った方が無難です。税理士に任せることもできますが、この時期税理士さんはむちゃくちゃ忙しいので、税理士さんの処理が遅くなるとそれだけ税金の返還も遅くなります。
実はこの確定申告は還付申告といわれる類のもので、なにも確定申告の時期にしなくてもできるのです。確定申告は所得を計算して税金を納付する手続きなのですが、サラリーマンは納付している税金を取り戻すものなので確定申告の時期の前でもできるのです。1月中にやってしまえば2月中には税金が返還されます。手続きが分からないので税務署に行って相談に乗ってもらおうとしても確定申告の時期はてんやわんやで窓口は受付の印を押すので精一杯の状況です。「書き方がわかないのですが・・・」というと「相談は別のどこそこでお願いします」と言われ、そこへ行くと長蛇の列。一日つぶれるかもしれません。それなら申告が始まる前の1月に行って相談するほうが丁寧に教えてくれますしなによりすいている。書類がそろったら出来るだけ早めに行動しましょう。
行く暇がなくてという人は確定申告の時期が終わってからいくのも選択のひとつです。税金を納付する人は申告の時期の後にいくと延滞税などペナルティを払う必要がありますが、既に納付しているのを取り戻すのには遅くなってもペナルティはありません。じゃあどんなに遅くなってもいいかというと限度がありますので遅くともその年中には行ってくださいね。
確定申告をしても、もともと払っている所得税が０円だから関係ないと思われる方も申告してください。このローン控除の制度の適用を受ける初年度に手続きをしないと翌年以降に適用を受けようとしてもできなくなる可能性があります。
さて、確定申告をした翌年以降はどうなるかといいますと、秋の10月ぐらいでしょうか、税務署から書類の束がどさっとやってきます。翌年以降に年末調整で使う住宅ローン控除の書類が15年間なら14枚、10年間なら9枚まとめてきます。この紙なくさないようにしてください。税理士さんいわく再発行できなくは無いようですがややこしいらしいです。保険の控除書類と一緒に会社へ提出すれば年末調整で帰ってきます。
確定申告で返ってきた税金で固定資産税を払うつもりだというお話をよく聞きます。初年度は口座へ振り込まれるので返ってきた実感があるのでいいですが、2年目以降はいつもより月給が多いぐらいの感覚になってしまうので固定資産税の納税書類がやってきてから「しまった！」ということにならないようしましょう。

投稿者: plus1home 日時: 12:44 | パーマリンク

住宅ローン控除を受ける場合、初年度は確定申告をしなければなりません。2年目以降は給与所得者の方は年末調整で控除を受けることができます。確定申告というのはサラリーマンにとっては縁が薄いものなので、（たくさんお給料をもらっていたり、２ヶ所以上から給料をもらっている方は別）怖いと感じられる方も多いでしょう。しかし怖がることはまったくありません。私も確定申告を経験するまでは、確定申告→税務署→マルサの女→怖いという図式がなりたっていました。しかし、今となっては「こっちは税金を納付しているんだ、お前のほうから取りにきてもいいところをわざわざ出向いてやっているんだ感謝しろ。」という考えになっています（えばるほど払ってませんが）。
なぜ「税務署＝怖い」ということになったのかは別として税金の申告がわかりにくいということがそもそも嫌がる原因になったのは確かです。ＴＶでベッキーがｅ－ｔａｘの宣伝をしているのでご存知に方も多いと思いますが、インターネットでほとんどの書類の作成が可能もしくはダウンロードできるようになりました。私もよく利用しています。申告書の作成コーナーで色々試しているうちに所得税の計算の仕組みがわかるようになりました。ＦＰを目指す方は申告の必要がなくても理解を深めることができるのでおすすめします。えーと次回も確定申告の続きです。私は税理士ではないので税金の申告を業とすることも具体的なアドバイスもできません。あくまで庶民的な観点からしか申し上げられませんのでご了承ください。実は税金の取り扱いを税理士のみ限定していることこそが庶民の税金の理解を妨げる原因だと私は思っています。
私のブログはほとんど文字ばかりなので読む気がしないと思いますが、そのうち写真やらイラストやら盛り込んで成長しますのでしばらく勘弁してください。

投稿者: plus1home 日時: 18:30 | パーマリンク

さて前回からの続きです。意外と知らない落とし穴の代表は「所得税の額」です。
自分の納めている所得税の金額を知らない人がけっこう多いのです。サラリーマンの方は源泉徴収票というものを年末か年始に会社から受け取っているはずですが、その徴収票の上段右端の金額が納付した税金です。毎月の月給からは所得税の他にも社会保険料（これが一番でかい）に住民税などが差し引かれますので、たくさん払った気がしますが所得税は意外と少ない人が多いのです。
住宅ローン控除制度は納めた税金が返ってくると前回申し上げました。逆にいうと納めていない税金はいくらローンの残高がたくさんあっても返ってこないのです。ローン残高の１％が返ってくると単純に考えていたら大間違いです。
また、前回「将来納付される所得税の金額が・・・」と書いたのは、収入が増えたり減ったりすることで税金が変るのはもちろんですが、年収が一定でも税率が一定でも将来の税金が減ることがあります。それは、控除額が変る人がいるということです。単純に例をあげますと、お子様が高校生になると扶養控除が３８万円から５３万円に２５万円増えます。控除額が増えると税金の計算の対象となる金額が減るので税金の額も減るということになります。そうすると前回の表２を採用して細く長く恩恵を受けようと思っていたのが表１で太く短くのほうがよかったということになるかもしれないのです。さすがにここまで考えて計算する人は少ないでしょう。不動産の営業もココまで知っていたらたいしたものです。

投稿者: plus1home 日時: 12:00 | パーマリンク

住宅を購入しようと考えている方ならほとんどの人が知っている住宅ローン控除の制度。簡単に言えば住宅ローンの残高に応じて納めた税金が返ってくる制度です。ほぼ２年毎に制度の変更が行われていてそのときの経済状況が反映されている身近な税制です。今年も特例が制定される予定です。
表１

表２

ちょっと表示が変なところもありますがご愛嬌と許してください。
表１が04年に改正されたローン控除の制度です。そして表２が今回制定される予定の制度です。
この表１の制度と表２の制度を選ぶことができるようになるのです。そして一度選んだ制度は後から変更することはできません。つまり、最初にこの住宅ローン制度の届出をする確定申告のときにどちらが自分にとって得なのかきちんと検討して申告しなければいけないということです。07年に居住開始の人を例にとると10年後の住宅ローンの残高が2500万円以上あるのかどうか、15年後の残高が2000万円以上あるのかどうかを返済予定表で確認して計算する必要があります。これだけではそれほど難しい話ではないのですが、将来納付される所得税の金額の予想ができるかどうかで微妙な判断となる場合があります。税金の申告は税理士さんにご相談していただかなければいけないのですが、基本的な考え方はFPや不動産の営業も知っているはずです。知らないような営業マンとは付き合わないほうがいいでしょう。
次回はこの制度を利用するうえで意外と知らない落とし穴を取り上げます。

投稿者: plus1home 日時: 13:06 | パーマリンク

昨日は大阪近郊のファイナンシャルプランナーの勉強会（SG＝スタディーグループ）に参加してきました。毎回色々な方を講師にお迎えしてお話をきくのですが、今回は東京スター銀行のヴァイスプレジデントの方による「リバースモーゲージ」。あまり聞きなれない横文字なので「なんのこと？」という方も多いでしょう。かんたんに説明すると自宅を担保にして老後の生活資金を借りることです。借主さんが亡くなったら自宅を売却して返済という仕組みです。仕組み自体は1981年に東京の武蔵野市で初めて作られたものでしたが、バブルの崩壊で取り扱っていた銀行が大損したので忘れ去られていた金融商品です。それを講師の堀氏が日本にはゼッタイ必要だという信念から取り上げて、使い勝手が悪いところを修正して世に送り出したということです。詳細は東京スター銀行のHPで見ていただければいいと思いますが、堀氏がこの商品を取り上げた根底に存在するのは老後資金の枯渇という危機の存在です。資産家といわれるかたがたも、その資産の大部分が不動産なので自由に使える現金が不足するという現実があります。資産家のかたでもそうなのですから我々一般庶民はもっと厳しい老後が訪れるでしょう。目先の欲望を満足させることを優先して将来みじめな生活にならないように節約をすると同時にかしこく消費することを心がけたいものです。

投稿者: plus1home 日時: 11:37 | パーマリンク