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住宅ローンの借り方で大きなポイントとなる金利のタイプ。
今は歴史的低金利の状態ですので固定金利が「有利」とするコメントもたくさんありますが、万人にとって
本当に「有利」なんでしょうか？

低金利時代には固定金利がお得。
金利の話をするときには常識的に語られるフレーズです。

確かに長期的にみて低金利のときに固定金利を選択していると金利上昇時には恩恵を受ける（金利が
あがらない）のでお得ですよということです。これは間違ってはいないと思います。

ただ、金利が上昇した時に、その金利が変動金利の利率を超えている期間中はお得ということであって
それまでは決して得ではないということも頭に入れる必要があります。
そのお得ではない期間の分に関しては「保険料というべき金利差」を払っているということを認識しましょ
う。

具体例で計算してみます（元利均等返済の場合）
変動金利２．４７５％で１０００万円を３５年払いで返済すると月３５，６１６円です。
固定金利（１０年型）４．２％で１０００万円を３５年払いで返済すると月４５，４８５円です。
固定金利の返済のほうが金利が高いので９，８６９円多い結果になります。

では、本当に９８６９円の差なんでしょうか？

元利均等返済というのは元金と利息の合計が一定になるような返済方法ですから、上記の返済額を元
金と利息に分けて見ましょう。
変動金利の３５，６１６円の元金返済部分は１４，９９１円で金利部分は２０，６２５円です。
固定金利の４５，４８５円の元金返済部分は１０，４８５円で金利部分は３５，０００円となります。

固定金利の返済のほうが９８６９円多いのに、元金の返済は４５０６円少ないのです。
合計すると１４，３７５円の差があります。
このまま変動金利が変わらなければ１０年間で１７０万円近くの差が出ます。ご存知でしたか？
この１７０万円の保険料が安いと思う人は固定金利をおすすめします。

投稿者: plus1home 日時: 15:15 | パーマリンク

先日、お客様の住宅ローンの契約に付き添ったときのお話です。

某大手都市銀行のローンセンターというところに夕方６時ごろに伺いました。
銀行の方は不動産業者がついてくるとは思っていなかったようですが、私はお客様の不安を少しでも和
らげるように、また質問や選択肢のどちらがいいか決めるときなどにアドバイスをするため、できるだけ付
き添います。

すると担当者（契約事務）に加え、営業担当にセンター長まで挨拶に来られました。
そしてセンター長が一言「いろいろと説明させていただきますので・・・」
このとき、悪い予感がしました。

さて契約の事務を担当する方が住宅ローンの仕組みから説明をしてくれます。ある程度事前にコンサル
ティングをしてから申し込みをしてもらうのですが、銀行も説明義務があるので知っていることでも一応聞
かなければいけません。

そこで最初に言ったのが「要点だけをかいつまんで５分で説明します。」

あれ？センター長の話ではいろいろと説明があるといっていたのに、いらない心配だったのかなぁ。
まぁ、遅い時間だし早めに手続きしてくれるならお客さんも助かるな、と思っていたのですが・・・。

説明が始まってから、やたら超長期固定タイプをすすめること４５分。
どこが５分やねん！

たぶんセンター長がなんとしても超長期固定を契約させたかったのでしょう。

ずっとしゃべってお客さんに考える暇をあたえないので、「ちょっと○○さん、お客さんに考える時間を与
えてください。」と割って入りました。

そしてお客様が出された結論が全額変動タイプでした。

そしたら、まだなんとか３割だけでもいいから・・・とさらにしがみつくセールスを展開。
おまけに営業担当までもしゃしゃりでてくる始末になったので、「お客さんが全額変動タイプがいいとおっ
しゃっておられるんだからそのとおり契約してください」強く言ってやっと観念しました。

よっぽどノルマがきついんだろうなと思う反面、客の意思を無視する姿勢に疑問を感じました。

低金利時代に超長期固定を選ぶのは確かにメリットはあります。
しかし、表面的にはわからないデメリットもあるので、それをお客様には事前に説明しておきました。
それで、銀行の説明を聞いたうえでした最終判断が「全額変動金利タイプ」です。

次回は表面的にはわからないデメリットについてお話します。

投稿者: plus1home 日時: 16:21 | パーマリンク

今回は北摂地域の直近３ヶ月のデータです。
北摂地域というのは具体的には池田市・箕面市・豊中市・吹田市・茨木市・高槻市・三島郡・豊能郡を
さします。大阪府のなかでも居住用としては人気のある地域と言えるでしょう。

傾向としては９つの地域のうち豊中と吹田の成約件数がトップ２を形成しています。３位は茨木ですが
成約件数は１４件しかありません。
平均的な数値と比較すると、成約価格と単価が豊中が平均以下で吹田が平均以上という数値が出ています。

豊中には千里中央などとてつもなく高い物件が多い印象がありますが、実はみなさんは手堅く価格を見定めているのかもしれません。

投稿者: plus1home 日時: 13:26 | パーマリンク

今回は大阪府の直近３ヶ月の中古マンションの成約データです。

上から順番にコメントしますと
まず、件数ですが毎年８月は件数が減ります。
夏休みで動きやすくなる反面、やはり暑いので外出を控えられる方も多いのでしょう。
ただ今年は最近では涼しい夏だったので大きな落ち込みは無かったようです。

そして㎡単価と平均価格ですが、8月は両方の数値とも上昇しています。
夏だから値上がりすることはありません。
８月に上昇しているのは日ごろ仕事が忙しい方がやっととれた夏休みに契約されるからでしょう。
仕事が忙しい＝収入もそれなりに多い→購入する家も高額
ということで成約した物件の価格が上昇したと思われます。

平均面積はほぼ横ばい。66㎡という数値は２ＬＤＫと３ＬＤＫの中間サイズです。
ファミリー層の購入がやはり多いということでしょう。

投稿者: plus1home 日時: 13:49 | パーマリンク

その１に続きまして、今回は大阪の中古マンションの取引件数と㎡単価の推移です。
前回と同じように平成１９年の１０月から四半期（３ヶ月）を区切りとしてグラフにしています。
やはり大阪は近畿のなかでは取引の件数が多く、近畿全体の約半数を占めています。

全体の動きとほぼ同じような動きをしています。
取引件数は前年同期と比較して４月～６月は横ばい。７月～９月は３．４％の増加となっています。

ただ、㎡単価は今年の６月まではほぼ横ばいであったのが、直前の７月～９月に前年度比で９％も下がってきています。
新築マンションの価格下落が影響していると思われます。

投稿者: plus1home 日時: 15:17 | パーマリンク

今回からしばらくの間、少々アカデミックな内容をお届けしようと思います。
今までくだらない雑談ばかりだったのを反省しまして・・
内容は不動産市場全体に関するレポートです。
情報源は不動産業者の全てが加盟する近畿圏不動産流通機構のデータです。
この機構を私たち業者はレインズと呼んでいます。
一般のみなさんもご覧いただけますが、その中からピックアップして数回にわたり、最近の動向をお知らせしようと思いますので参考になれば幸いです。

今回はまず近畿圏の中古マンションの成約報告件数の推移と単価です。
グラフを作ることになれていないので見苦しいとは思いますがご勘弁を。

棒グラフになっているのが成約件数で、折れ線グラフが㎡あたりの単価です。
平成19年の10月から3ヶ月単位（四半期）でまとめた数値の推移を表しています。

この表によると成約件数は昨年よりやや増加しているということと、㎡あたりの単価は下落傾向にあることがお分かりいただけると思います。

個人的には単価の下落は実感していたのですが、成約件数が昨年より増加しているという風には感じていませんでしたので少し驚きました。
割安感を感じた購入者は、賢くこのタイミングに購入に踏み切っているということでしょうか。

次回は大阪に絞って同じ内容をお届けします。

投稿者: plus1home 日時: 16:17 | パーマリンク

ゴールデンウィークが終わり、ここしばらくは今年に入ってから取引を行ったお客様の固定資産税の精算
手続きが相次ぎました。

固定資産税というのはその年の１月１日時点で登録されている所有者の方に市が課税するものです。
その請求が五月の初旬に来るところが多いんですね。
吹田市も豊中市もほぼ５月１日ごろ請求がやってきます。

不動産の契約ではこの固定資産税は４月１日を起算日として精算することになっています。
（ちなみに関西は４月１日ですが関東は１月１日らしいです）
そのため、たとえば３月１日に取引すると３月１日から３月３１日は昨年５月に来た請求を基に精算し、４
月１日以後は次の５月にくる請求書を基に全額買主である新所有者の負担になります。
前の所有者である売主さんに来た請求金額を買主さんに払ってもらうのです。

該当する取引の請求をお客様に連絡してお支払い手続きをお願いしていたんですが、ある取引の分だけ
が昨日になっても来ていないので、こちらからどうなっているのか心配になって電話してみました。

そしたら、担当者が辞めていました。
いつ辞めたのかまでは聞いていないんですが、厳密に言うと取引がまだ完了してないのに連絡がないと
いうのはどういうことなんでしょうかねぇ。

それで向こうの店長さんが対応してくれて、売主さんから直接買主さんに連絡が行っていたとのこと。
お客さんに連絡したら届いてましたというお返事だったので、トラブルにはならなかったんですが。
取引中からなんか心配な担当者でしたけど、不安が的中したようです。

もっとも売主さんもそう思っていたようで、よく担当者を挟まないで直接連絡をいただいたことがありまし
た。大手の看板を背負っていても、結局は担当者がどれだけしっかりしているかなんですね。

と、お客さんのほうは無事全部固定資産税の清算手続きが終わったんですけど・・・。
わたしの手元にあるのはまだ終わっていません。
固定資産税のほかにも自動車税も・・・。
期日まで支払いを粘って延ばしてもいいことがないのはよくわかっているんですが、なんとなく早く払うと
もったいないような気がするのはわたしだけでしょうか。

ゴールデンウィークがある５月は天国と地獄ですね。

投稿者: plus1home 日時: 17:36 | パーマリンク

3月の終わりからお子様たちは春休みに入り、もうすぐそれも終わりに近づいてきました。
例年1月から3月の初旬までは購入者の多い時期で、物件の動きもすばやいのですが、今年は春休み
に入ってからもさらに動きが活発になっています。

不況のニュースが多い中、今がチャンスと考えている人もたくさんいるということですね。
私としてはうれしい誤算です。

さて、先日もお客様に購入のお申し込みをいただきました。
進学されるお子様のお部屋を確保したいということでの賃貸脱出でしたが、私も満足できるいいお部屋を
ご紹介できました。お客様が気に入る前に私が気に入っている物件も多々あるのですが、やはり思いが
通じるときはうれしいですね。

とても気持ちよく仕事ができて私の気持ちにも桜が咲きました。

投稿者: plus1home 日時: 16:04 | パーマリンク

昨日久しぶりにフィットネスクラブへ行ってきました。
会員になっているわけではなく、かみさんの勤務している会社の法人会員の家族利用というものです。

体がなまりになまっているのであまり無理をしてはいけないと思い、筋トレなどはせずにひたすら自転車
をこぐのが目的です。
私は自転車をこぐときに持っていくものがあります。
それはポータブルＤＶＤプレーヤー。

あらかじめ近所のツタヤで映画などのＤＶＤを借りてそれをセットしてもって行きます。
自転車こぎのコーナーにはＴＶがあるのでそれを見ることもできるのですが、平日の昼間に見たい番組は
ありません。雑誌なども置いていますがこぎながら見ると酔うのでダメ。
自転車でも酔うのに、中には走りながら雑誌を読んでいる人もいます。
三半規管が筋肉トレーニングで鍛えられているようです。私には無理。

そこでＤＶＤが活躍するのです。普通なら３０分もこぐとくたびれてやめてしまうのですが、続きが気になっ
て最後まで見るために延長してしまうのがいいのです。
前回は「ターミネーターのＴＶ特別版」で２話分が約２時間ありました。
で、終わって降りようとすると体がかちこちになって普通に歩けない。
よくやったという達成感より、この程度の運動でここまでなるかという情けなさ感でいっぱいでした。

ぽかぽか陽気が続いているので外で自転車をこげばいいやんと、かみさんは言いますが、できない事情
があるんですよね。
花粉症の同士のみなさんがんばりましょう。

投稿者: plus1home 日時: 14:44 | パーマリンク

今回は細かいところが中心になります。
もっとも一般的な購入者さんに関係ないところはもっといろいろ改正点があるので詳しくは財務省のＨＰ
か知り合いの税理士さんに聞いてください。

いきなり話がそれますが、こんなに毎年税制が改正されると税理士さんは大変ですね。
プロだから把握せざるをえないんでしょうけど、例外や選択適用なんかあると結局どれだけ税金がかかる
か調べるのは大変ですわ。まぁだからこそ税理士の存在意義があるんでしょうけど。

えーと、所有権移転時の土地の登録免許税の軽減措置が継続されます。
本年４月１日以降本来なら評価額の１３/１０００になるところでしたが１０／１０００のまま継続されます。
残念ながら「土地」だけです。建物は予定通り１３／１０００にあがります。

個人的なだいたいの感覚でいうと、マンションの場合なら２万円ぐらいアップになるでしょうか。
なんでこんな金額になるかというと、３０００万円の中古マンションの場合なら評価額が建物６～７００万
円ぐらいで土地が５～６００万円ぐらいという感じですので７００万×３／１０００で２．１万円です。
もっとも物件によってぜんぜん違います。税金に詳しい人なら普通は計算式だけで説明するでしょうけど
計算式聞いたって具体性がないとわかんないでしょう？

他にもいろいろあるんですが、このブログで見たってしょうがないと思いますので（めんどくさいのが本音）
省略します。

他に気になったのはリフォームに関するローン控除。
リフォームといっても全てのリフォームが対象になるわけではなく、たとえばバリアフリーにするとか、耐
震性を向上させるとかの基準があってそれに適応していないと対象になりません。
なにが変わったのかというと、入居前に工事してもいいことになったのです。

ん？

当たり前すぎてよく理解できないと思いますが、今まではその家に住んでいる人が工事をしたときだけ対
象になっていたのです。つまり、中古で購入して入居前にローンを借りて工事をしました。完成したので
引越ししました。というケースでは対象ではなかったんですね。おかしいでしょ。

つまり中古の場合は購入後一度そこに住み、また出て行って工事をしました。（別に出て行かなくてもい
いんだけど適用されるような工事はかなり大規模なので住みながらは無理）工事が終わったのでまた住
みました。というケースでないと適用されないということです。こんなおかしいことをのたまっていたんです。

この件では私にも思い出があります。

とある営業マンが中古の戸建て住宅をお客様に売ったんですが、リフォームしないと住める物件ではな
かったんですね。そもそも古い木造なので住宅ローンの控除の対象外でしたが、それに気づかずに控除
できますよとセールストークをして買ってもらっていたんです。

あとで私が対象外だというとえらいこっちゃになりかけたんですが、いいお客様だったんでご了解いただ
きました。それでせめてリフォーム分のローンでは控除を受けてもらおうとしていたんですが、上記のこと
（入居後のリフォームだけ）を私も知りませんでした。

それで無事工事が完成し、入居していただいてから翌年の確定申告がやってきました。
そうすると当然のことですが税務署が適用できませんと言ってきました。
そこで初めて知ったんです、このばかな適用条件を。

簡単に引き下がったんではお客様に申し訳ないので、税務署の人に食い下がりました。
どないかならんのかと。
そうするとリフォーム工事前に入居していたことがわかれば住民票を移していなくてもいいとのこと。（い
わゆる形式基準ではなく実質とか実態基準といわれるものです）

それで、水道料金の引き落としの通知や電気料金の通知などを提示しろといわれましたが、そんなもの
あるわけない。（実際にはまだ住んでないんですから）

最後に言ってきたのが「地域の民生委員の人の証明があればいい」

これだ。
そこでその地域の民生委員を探しました。

民生委員って皆さん知っていますか？地域のボランティアさんです。

実は私の母が実家で民生委員やってます。
いろいろ市とかから仕事の依頼が来るんですがほぼ無償。
国勢調査とかが有名ですね。でもあれ１件あたりの報酬知ってますか。前に聞いたときは３０円ですよ。
たかが３０円のために日中不在の家庭に夜また訪問できますか。
私はできません。ややこしいのもいるし。
そういうことで母を尊敬してます。

話をもとに戻しまして、
お客さんに連絡し、民生委員の方に事情をお話し（ちょっと捻じ曲げて）菓子折りもって（私の自腹）証明
書を書いてもらいました。お客さんは何がなんだかわからない様子でしたが。
まぁそういうことで無事ローン控除を受けていただくことができ、結局このお客様は５００万円の節税を受
けることができました。

ざっくばらんにいうと「うそ」ついて税額控除を受けたので、ある意味脱税です。
もう時効ですが。

私の見返りといえば、このお客様に赤ちゃんが誕生したということで担当の営業マンではなく、私に写真
つきのはがきが届いたことです。

今回の改正のおかげでこの件を思い出しました。

投稿者: plus1home 日時: 15:18 | パーマリンク

財務省のホームページで２１年度の税制改正の内容が発表されました。
正確にはこの改正は現段階では（案）なのですが、過去に一度も発表された後に通らなかったことはな
いそうですので（税理士談）まず間違いないでしょう。

住宅を購入する方にとっては関心が高いと思いますので概略を説明します。

住宅ローン減税について

一般の住宅の場合年末残高の１％を限度として１０年間控除が受けられることになりました。
ただし、２１年度２２年度の購入者はローンの残高が５０００万円までですが、２３年度の人は４０００万円、
２４年度は３０００万円、２５年度は２０００万円となっています。

要するに買うなら今年か来年までに買えということですね。

一般とは別に「認定長期優良住宅」に該当する場合は控除率が１．２％になります。
それで最大が５０００万円×１．２％×１０年で６００万円という数字が出ますので、この数字がよくとりあ
げられることになるのではないかと思います。

「認定長期優良住宅」とはなんでしょうか？ということになりますよね。
簡単に言うと２００年住むことができる仕様になっている住宅です。
こんな概念は最近できたばかりなので、これから建てる人以外は関係ないでしょう。

２００年もたそうと思ったら、相当躯体を強固にしないといけないので個人の住宅では難しいかもしれませ
ん。一部の高級マンションだけになるかもしれませんね。
２００年と聞いただけでお金がかかりそうです。

それから今までは入居の翌年にローン控除を受けられないと以後は一切控除ができない制度になって
いましたが、これが受けられるようになりました。

どういうことかというと、買った年の年末までに何らかの事情で（たとえば転勤）その家に住むことができ
なくなったら、翌年の確定申告でローン控除が受けられず、初年度に受けられなかった人は以後もし戻っ
てきてもローン控除は受けることができなかったのです。

せっかく大金を払って購入したのに会社の都合で転居を余儀なくされるわ、ローン控除の恩恵も受けられ
ないわと踏んだりけったりだったのが、少し改善されたということです。

よくちまたでは、家を買うと転勤させられるということが言われています。
上司のいやがらせとかいろいろ説はあると思いますが、タイミングが悪いというんでしょうかね。

実際、先日契約したお客さまも契約後に転勤が決まりましたと連絡がありました。
幸い転居を伴うほどの移動ではなかったのですが、遠方に行くことになったらなくなく手付金を無駄にす
ることになっていたかもしれません。

では手付けを無駄にすればすむかというと、これだけではすまないのです。
仲介をした業者に仲介手数料を払う必要があるんです。
結局、家が手に入らないのに１３％ぐらい無駄にすることになります。怖いですね。
お父さんだけの単身赴任と天秤にかけられることになりそうですね。

投稿者: plus1home 日時: 17:50 | パーマリンク

本日ご案内したお部屋のお話です。

売主さんは急いでおられるのか、４社ほどに売却の委託をされていました。
内訳は、全国展開の財閥系大手不動産１社、有名な私鉄系の不動産会社1社、関西では有名な不動産
会社1社、CMで有名なチェーン店の不動産会社1社です。

うちは基本的には売主さんからの依頼は遠慮している珍しいところですので依頼がないのは当然です
が、以前からお付き合いいただいているお客様から久しぶりの連絡をいただき見学をされたいとのこと。

さぁ、売り業者さんはどこに依頼しようか。
ご入居中なので売りの業者さんが立ち会わないと見学ができませんので、鍵だけ借りるわけにはいかな
い。基本的にはこちらから問い合わせた業者さんが契約が成立した場合には売主から報酬を受け取る
ので、先方としてはどこの業者でもいいからお客さんを呼んできて欲しいのが本音。
こちらは売主さんや依頼した業者さんからは1円もいただかないのでどこの業者さんでもいいのです。

となると、選択権はこちらにあるので、どこかを選ばないといけない。
こういうときに選択の基準となるのが、その業者の過去の対応や資質です。

財閥系大手は信頼性は高いのですが、自分ところのお客さんしか大事にしない方針で、当方のお客さん
に見学させたいといっても過去何度も断られたのでパス。（自社で見つけられるからでしょうね。）

私鉄系大手は悪くはないのですが、資料の作成が雑。担当者は普通ですが、店のトップの態度が横柄。

関西で有名なところは、担当者の方と以前お会いしていたときの印象がよかった。
資料も見やすくできています。

チェーン店は担当者の印象はいいのですが・・・？
この業者の資料がいい加減極まりない。作ったのが担当者だとすると前言撤回。

今回のお部屋は完全には角部屋とはいえないのですが、角部屋表示。これは詳しくは書きませんが、半
分ぐらいは該当しているのでまぁいいとして。ところが最上階でもないのに最上階と表示。
上にまだ2つも階があるのに？どういう間違え方をしているの？

「最上階につき日当り眺望良好！」びっくりマーク付ですよ。
こんな表現が1枚の資料の中に3箇所も。
たしかに日当りと眺望はいいのですが、文字どおりびっくりです。
同業者向け資料にこんなこと書いてどうすんの。

結局どこに依頼したか。当然わかりますよね。

お客様はどこの業者に依頼しても検討をする物件は一緒です。基本的には契約に対する買主様への責
任はうちが一番に背負いますので（厳密に言うと先方の業者と共同責任です。）やっぱり同業者を選ぶ
基準とはこんなものでしょう。

自分の客だけではなく先方のお客様も大切にし、きちんと調査をして資料を作成する。当たり前のことです。

反対の立場になったとして・・・自分にも反省点がありますね。今回ではなくいろいろなケースで。
反面教師にしたいですね。

投稿者: plus1home 日時: 15:52 | パーマリンク

どうにか、申請用のソフトを導入しました。

早速、欲しい登記事項証明書（登記簿謄本）を請求してみることに。
使い出してわかったのは、この登記簿を請求するソフトは登記の専門家（司法書士）の業務用に開発さ
れたソフトのようで、一般の人が使用しない「権利の移転申請」＝売買の所有権移転もできるソフトなんですね。

不動産の仲介をやっているとはいえ、移転申請はプロの司法書士に任せるのでそこまでの機能は必要
がないのですが、こういうところは全部まとめているのも、さすがお上。
導入手続きは分断化されているのに、請求処理は全て一緒のソフトなんですね。

まぁ、文句をいってもしょうがない。というよりお上ですから、こういうのもひとつのお上のギャグ。

さてと、欲しい物件の請求を登録しました。
無事入力終了したのですが、また困った。
次にお金の支払いはどうするのかというので、ネットバンキングを利用しようとしました。
お金を振り込もうとすると、「振込み限度額がオーバーしてます。」
はぁ？たかが700円を振り込むことができない？

よくみると、普通の振込みではなく、ペイジーという特殊な振込み扱いで、いままでやったことがないので
初期設定が０になっている。

というわけで、いつものネットバンキングの登録を変更するために改めてログインし、変更。

これでできたやろ。と再度法務省のソフトからログインして払い込み。無事終了。

苦労したけど、これで今後は法務局までわざわざ行かんでも謄本がとれるわ。

それじゃあと続いて別の謄本も取ろうと、再度ソフトを立ち上げて入力。
今回も検索ソフトをつかって（たぶん実際にその物件があるか照会してから請求するための検索ソフト）
再度、請求。

するとしばらくたってからエラーのメールがやってきた。
「申請却下」
要するに該当物件がないとのこと。
おかしいなぁ、検索ソフトまで使っているのに何でないのやろう。
それにしても「却下」て表現はなんや。なんか腹立つ。
これが民間なら「請求された物件は該当がありません。よく調べて再度ご請求ください。」と書くべきやろ。

別件で司法書士に連絡することがあったので、聞いてみた。
先生のところはまた別のシステムを使っているが現在登記の手続き中になっていれば取れませんよとのこと。

あぁ売れてしもたんかなあ。「試しに先生のとこから取ってみてよ、取れんかったら納得するわ。」

「取れましたよ。」えぇー！
なんでやねん。

余計なこと頼んだために先生にまたお金をはらわなあかんようになってもうた。

と・・・・・いうわけで、今度は法務局へ文句を言いに行ってきます。

投稿者: plus1home 日時: 10:42 | パーマリンク

本日とある不動産の登記事項証明書が必要となったので、以前から利用しようと検討していたインター
ネットでのオンライン請求に挑戦してみました。

今まで使ってなかったのは、たいてい必要な日＝当日＝窓口に行かないといけない　のですが今回は
時間に余裕があるので郵送で日数がかかってもOK。

まずはヤフーで登記事項証明書で検索すると登記事項証明書を変わりに取ってくれる業者の広告がず
らり。1件700円で郵送料込みで取れるのに、代行屋さんは2000円とっているのかと感心。

法務局のHPがなんで先頭に出ないのかわからないが、まぁお目当てのHPに到着。
さて、まずは手続きの流れを印刷してみる。・・・よくわからない。

事前準備が必要ということでいろいろソフトをインストールしないといけないらしい。
導入手順がＰＤＦファイルでダウンロードできるようなのでダウンロードしてみる。
ファイルが2種類あるので、両方ダウンロードしてこれも印刷。
二つで合計１００ページほど。紙がもったいないけど、印刷しないと目が疲れるのでやむなし。

そんでもって2冊をみてみると、内容が同じ。？？？
よく見ると絵が入っているか、入っていないかの違いのようだ。
あほー、そんなんで2種類も作るなー、思いっきり紙の無駄使いやないかい。
これだから役所は・・・と言われるんや。

当然絵が入っているわかり安いほうを参考に手順を踏む。
順調にすすんだけど、えっ？これで終わり？
なんと事前準備だけの手順書で、事前準備の次への案内はなし。
肝心の次の手順はどないすんねん。と、ＨＰをみるとまた別のところへリンクが貼ってあるのでそれを見ろ
ときたもんだ。ＨＰ上でもたらいまわしかよ。かなわんなぁ。

続く。

投稿者: plus1home 日時: 18:05 | パーマリンク

先日、いつものようにお客様をご案内したのですが、一緒に来られた子供さんの行儀のよさにびっくり。
玄関を通れば「お邪魔します。」見学の後は「ありがとうございました。」

当たり前のように思われるかもしれませんが、きちんと挨拶のできないお子様のほうが多いのが現実で
す。もちろんご夫婦も素敵な方で、おかげですごく気持ちよく見学できました。

やはりそのことを売主さんも感じられたのでしょう。
ぜひ、そのご家族に住んでいただきたいとおっしゃられ、高齢にもかかわらず積極的に退去の準備にとり
かかっていただいております。

そしてまた買主さんも売主さんのご事情を考えて通常よりお引渡しが遅くなってもかまわないとおっしゃっ
てくれました。

契約はこれからなのですが、買う人も売る人もお互いを尊重して結ぶことのできる契約となりそうです。
こういう契約ができるとお世話をする自分もとってもうれしいですね。
いいご縁にめぐり合えました。ありがとうございます。

投稿者: plus1home 日時: 18:21 | パーマリンク

千里中央駅の有名な建築中のタワーマンションです。
本日お客さんから聞いて始めて知ったのですが、14日に18階あたりで施工ミスによりズレが生じたため
一部柱が爆裂？し、大きな音がして非難などの大騒ぎになったようですね。

これに関して、とあるネット上の掲示板でものすごい数の書き込みがありました。
契約した人だけではなく、周辺の住民の方や、単に騒ぎ立てたい野次馬さんなどの書き込みでこちらも
大騒ぎです。
おかげでこのマンションが有名人もたくさん入居予定だとかいろいろなことがわかりました。

今回の出来事のため不安になった契約者の解約申出に応じるということですが当然の話ですね。
中には株価暴落を受けて支払いが心配だったのが、これを機会に解約しようとする人もいるみたいです。

でもよくこんな高いマンションを（価格・標高）買う人がごろごろいるのが私には不思議です。
５０階ともなれば150メートルの高さですよ。
展望台に住むような感じでしょうか。
高所恐怖症の私には毎日が苦痛になりそうです。

高所が怖いというのは普通の感覚だと私はおもうのですが、お金持ちは高所好きが多いのでしょうね。
あー、金持ちじゃなくてよかった。

投稿者: plus1home 日時: 16:49 | パーマリンク

本日は最近フランチャイズ展開している「家をうるならハウス○○」の事業説明会というものに行ってきま
した。
社長さんは私より一つ上なだけで説明も堂に入り大きな自身を感じましたね。立派な方だと思います。

こういう説明会は無料なので、よく話を聞きに行きます。
不動産のFCではセンチュリー２１が有名ですが、センチュリーさんも既に日本では25年の歴史があるそ
うです。お話の中ではよくセンチュリー２１が取り上げれていてかなり意識しているなと感じましたね。

以前に説明を聞いた別の会社でも本日の説明会でも同じ事を強調していました。
簡単に言うと「顧客思考」です。当たり前のことですが不動産業界にはまだ浸透していないと。
そういうのは私も同じように今までの不動産業者に対して感じていたので、共感することはもちろんなの
ですが、顧客思考の企業理念に共鳴した会社が伸びているというのは頼もしかったですね。
自分の方向性は間違っていないなと思えました。

なかなか有意義な時間を過ごすことが出来たのと自分のモチベーションをアップさせることができたので
よい講習会でした。
当然のごとく？FCに加盟することは考えていないのですが、ライバルの手の内をさぐれたという感じです。
そのうち千里中央あたりにどーんと出店したいですね。年末ジャンボ次第ですが。

投稿者: plus1home 日時: 17:40 | パーマリンク

今回は瑕疵担保についてです。

瑕疵というのは気がついていない不具合という意味です。
具体的に言うと売主も気がついていなかったけど故障していたというものです。
よくあるのは水漏れとか給湯器の故障などですね。

この瑕疵を担保するというのは、故障しているものを修理するということです。
新品に交換することまでは求められません。

ただし、一般的に売主が消費者（不動産のプロではない）場合は、瑕疵担保は付きません。
そういうときは現状渡しといいます。
瑕疵担保が消費者の個人売主に負わされるケースでも建物の根本的な構造部分の瑕疵に限定し期間
も3ヶ月程度です。ですから、入居後に室内の住宅設備の故障がわかったとしても買主さんの負担で直
すことになります。

これと違うのが売主が業者のケースです。法人・個人を問わず、売主が業者の場合は2年間の瑕疵担保
責任が課せられます。法律で決まっているので短縮は出来ません。

実際、見学時だけでは細かい部分をチェックすることは不可能です。
そういう不具合があるかもしれないということを踏まえて価格が妥当かどうか検討する必要があります
し、心配な場合は自分でリフォームするか業者さんが売っている物件を選択するのが無難です。

ただ、業者が売る場合も倒産すればオシマイです。
弊社は売主になることは今のところ考えていません。安心？してください。

投稿者: plus1home 日時: 15:20 | パーマリンク

今回は「値引き」についてです。

大阪では買い物をするとき値引き交渉するのが当たり前のようになっていますね。
ところが東京では値引き交渉というのは無いらしいです。
東京の人は「値引きを交渉することは恥ずかしいこと」という風に思っていると聞いたことがあります。
別に恥ずかしいとも思わないし、それしきのことで数十万円違うとなればそんな恥はかき捨てますよね。

よく聞かれるのが、これなんぼくらい値引きしてもらえる？という質問。
事前に情報を仕入れていれば別ですが、交渉して見なければわからないというのが本音です。
事前にわかる場合というのは、誰かがすでに交渉したことがあり、そのときの売主の返事がいくらだった
というときです。住宅ローンの借り入れが難しい方ではないかぎりその価格は一つの目安になります。

ですが、初めての購入希望者の場合は交渉してみなければわからないのです。
ここで頭に入れておいて欲しいのは、交渉するということは交渉が成立すれば契約するということです。
例えば100万円の値引きを申し込んでＯＫの返事が出たあとでやっぱりやめたというのはやってはいけな
いタブーです。まして再値下げ交渉もありません。
売主・仲介業者も高額な財産である不動産を真剣に扱っていますので、ご理解下さい。

というのを踏まえて、さぁいくらで交渉しようかというお話ですが、私がお客様にアドバイスする場合、売り
に出てから1ヶ月くらいは金額の端数程度が目安。2980万円なら2900万円での交渉を薦めます。
1ヶ月を超えるともう少し強気になります。もともとの値段にもよりますが７％の値引き交渉が成功したこと
もあります。

とはいえ、別の人が先に購入申込をするとその人の交渉の結果が出るまで次の人は交渉できません。
値段次第で購入を検討するという場合は駆け引きよりも意思表示を先にすることが大事です。

投稿者: plus1home 日時: 15:34 | パーマリンク

不定期ですが、中古マンション購入についてよくある質問にあくまで個人的な見解を申し上げますね。

今回は「中古マンションはどのぐらいもつのですか？」というご質問です。
特に昭和年代に建築されたマンションを検討されている方はよくご質問されます。

同じものは二つ無いので様々なのですが、構造的には１００年もってもおかしくないでしょう。
３００年前のレンガの建築物がヨーロッパでまだ現在も使われているように、近代の建築物はそれ以上
の使用ができると思います。

ところが日本がヨーロッパと違うのは地震が多いということです。
古いからダメとという単純なものではないですが、昭和５７年に建築基準法が改正されていますので、変
更された後の規格のマンションのほうが安心できます。

それから生活様式の変化に建物が対応できるかという面も重要ですね。
顕著なのがお風呂。昔は家にお風呂があるというだけでよかったのですが、今は疲れを癒すための大切
な設備となっており、大きなお風呂が好まれます。

ところが水周りのリフォームをしようとしても配管の関係で位置を変更したりサイズアップすることが出来
ないものもあります。リフォームしやすい物件を選ぶというのも長く住むことができるマンションのポイント
だと思います。

最近お問い合わせのお客様が立て続けにリフォームを楽しみたいという方でした。
室内設備はいつかはくたびれます。自分らしく住むためのリフォームを楽しむのは大正解だと思います。

投稿者: plus1home 日時: 11:39 | パーマリンク

このたび、弊社のお客様でご購入の運びとなったとある物件。
売主様側の担当業者があまり北摂では見かけない業者さんで、しかも土日祝がお休みという殿様商売
をやっているところ。

なんで、そんなに商売っ気がないところに依頼したんだろうと不思議に思っていたのですが、購入手続き
を進めていく中で、売主さんがその業者の親会社の社長さんであることが判明。
誰もが知っている日本を代表する上場企業の社長さんでした。

以前にも売主さんが上場企業の社長さんというのを扱ったことがあります。役員さんというのもありました。
そういうお金持ちさんは一戸建てに住むものというイメージがあったんですが北摂では珍しくないですね。
そして、その家から引っ越した次のお住まいもマンションなのです。

前回の社長さんとの取引の席上でお話を聞いていると、セキュリティの関係で戸建てよりもマンションの
ほうがいいとか。管理人さんなどの家の世話をしてくれる人もいるし手間がかからないので、奥さんが強
くマンションを希望されたと聞きました。

今回の物件は、全面的にリフォームが必要ではあるものの、価格は新築分譲時の半額以下（値切った
結果）。まだ新しい部類に入るお部屋で、とってもお買い得でした。

お金持ちの手放した物件を安く手に入れて自分好みにリフォームする。
中古マンションの最大の醍醐味ですね。

投稿者: plus1home 日時: 12:17 | パーマリンク

8月30日から9月5日までは防災週間です。
特に昨日9月1日は防災訓練が行われる日ということで、各地の訓練状況が話題になるはずでした。
が、ご存知のとおり、防災訓練に参加した後の福田首相の突然の辞任報道で防災の話題なんかどこか
へ行ってしまいましたね。

私は今まで日本経済の混乱を避けるために自民党の政権を支持していたんですが、首相がこんなに無
責任にころころ変るならいっそのこと民主党に政権とってもらってもいいんじゃないかと思うようになりまし
た。

まぁ難しい話は抜きにして、忘れ去られた防災の心得を思い出すために大阪府の防災ネットのホームペ
ージをご紹介します。なにも無いときはとてもシンプルなのでスルーしてしまいがちなページですが、こん
なＨＰもあるということをちょっとでも知っていただければと思います。

大阪防災ネット
http://www-cds.osaka-bousai.net/pref/index.html

投稿者: plus1home 日時: 17:07 | パーマリンク

最近はあまり新しい物件が少なくなってきたなぁと思っていたんですが、また少し出てきました。
でもよく見ると引渡しが来年の2月とか、今年の年末とか、えらい先の話の物件が多いように思います。

これはすぐじゃないけどいずれ売ろうと思っているのよ・・・という相談を受けた不動産屋が何とか先に媒
介契約をとって自分のところで売りたいのでお客さんはまだ先の話と思っていても売りに出してしまうの
でしょうね。

まだ次の購入先（引越し先）も決まっていないのに売るのはどうかと思うのですが。
売れてしまったらいいところが見つからなくても出て行かないといけないので、あわてて次の契約に結び
つけるやり方なんでしょうか？不動産業者の作戦ですね。

話は変わって、本日入った新しい売り物件情報を見てびっくりしました。
2年前に出来たマンションなのでまだ分譲価格と比べてもあまり値下がりしていないのなら分るのです
が・・・・。

なんと4割（2千万円）も値上がりしていました。

どう考えても高いでしょう、その価格は。
部屋の内装を全て新調しても2千万円かからないのに、いったいどんなオプションがついているのでしょう
か？私には考えられない価格設定です。

本当に担当者はよくそんな値段つけたと、その勇気に感心します。
売主さんがその価格で売りたいというのをそのまま鵜呑みにして設定しているのか、近くのタワーマンシ
ョンの価格がそれぐらいということで評価をしたのか。

いくらで売ろうが自由なので別にいいといえばいいのだけれど、あまりにもばからしい値段なのでホーム
ページで紹介する気になりません。

一応、仲介業者は売主の設定した価格について根拠もなしに高いとか安いとか言ってはいけないことに
なっています。人によって価値観が違うのでそれもごもっともなんですが、そんな建前ばかりの不動産業
者の意見って購入する人の役に立つんでしょうか。

ホームページ上ではあまりはっきりと高いとか安いとか上記の理由で書けないのですが（たまに書いて
ます）、電話やメールなら自分の意見（評価）を申し上げますので、どんどん問い合わせ下さい。
弊社で継続してお探し中の方なら、みなさん聞いてきます。新規のお客さまも対応は一緒です。

投稿者: plus1home 日時: 16:25 | パーマリンク

大手マンションデベロッパーの近藤産業が5月30日破産しました。
「メロディーハイム」というシリーズで関西ではたくさんのマンションがあります。

以前からあまり経営状態がよくなくて、上場会社の子会社になったり、外資の支援をうけていたようです
が去年のサブプライム問題以降に急速に悪化したようですね。

建設会社が倒産したときにもっとも心配なのはアフターサービスでしょう。
修繕が必要な場合にきちんと対応してくれなくなるのでは・・・ということですね。

基本的に事業主は建設したものを主要構造については10年間保証しなければならず、そのために保険
に加入するケースが多いのですが、この法律も最近できたところ（5年ぐらい前？）なので、近藤産業がど
のような対応をしているかはよくわかりません。

ホームページも閉鎖されているようです。せめて社長名で事情説明を掲載すべきだおもいますが。

話は少し変わりますが、西洋の国では大昔の建物をそのまま利用していることがよくあります。
レンガ造りで作られた建物が300年前のものだという話も聞きます。

300年前に建てられたレンガ作りのものと、近代に作られた鉄筋コンクリート作りのものではどちらが丈夫
なのでしょうか。手抜き工事をしていなければ当然近代の建物のほうが丈夫ですよね。

もっとも日本が地震大国であることにおおきな原因があって、日本のマンションの耐久性は最高で100年
程度らしいのですが、300年後にも住める建物なら内装の消耗費以上の値下がりはしないと思います。
もっと長く住めるマンションを供給してほしいですね。

ちなみに女優の菊川玲さんは東大で建築を勉強しており、卒論は遺伝子のような、らせん構造を応用し
た高耐久性の鉄筋コンクリート構造の研究だということです。（かなり噛み砕いて表現しています。）

菊川構造マンションなんていうのが、いつかできるのでしょうかね。

投稿者: plus1home 日時: 11:47 | パーマリンク

北摂地域のマンションの開発は千里ニュータウン構想の出来た昭和４５年頃から始まりました。
当時はマンションはあこがれの住まいというものと大量供給でサラリーマンに手が届く住まいという二つ
の側面がありました。

開発は駅から程近いところから進みますので、古いマンションほど駅に近かったりします。
最近は建て替えも少しずつ進んでいますが、駅近くの古いマンションを検討するときに土地の持分を計算
してみてください。

マンションは建物に目が行きますが、建物はいずれ老朽化が進みます。戸建てもそうですが築３０年を
超えると室内の手直しをしないで住むことは難しいでしょう。やがて建物全体も主要構造が老朽化します
のでいずれは建て替えとなります。

建て替えとなると建物の価値はゼロになります。残るは土地の価値だけですね。
前回、土地も持分割合によって所有権を得るというようなことを書きましたが、その部屋の所有権の持分
が土地の㎡数にしたらどれぐらいあるかは結構重要です。

以前、ある駅に程近いマンションの土地の持分が一部屋あたり３０坪（約100㎡）ありました。
一等地の住宅地なので土地の坪単価は100万円を下ることは無いと思われる場所です。
そうすると土地の価格だけで3000万円となりますね。
しかし物件の値段は2700万円弱。
将来建て替えになったら儲かるだろうなぁと思っていたのですが、なかなか売れずに残っていました。

ただ、デメリットもあります。固定資産税が高いことです。
固定資産税の課税標準は地価の約7割～8割ですので、3000万円の70%に税率1.4%を掛けると29.4万
円。このほかに都市計画税も必要です。
新築で同じ価格ならおそらく固定資産税等は8万円ぐらいでしょう。

20年ぐらい利便性のよいところに住んで、建て替えの時には持分を売却して買い替えという長期計画も
かなりおすすめです。

ただ、ＨＰでは情報提供の限界があるので持分割合まで掲載できていません。すんません。

投稿者: plus1home 日時: 13:26 | パーマリンク

久しぶりに住宅関連のまじめなお話を。

当たり前の話ですが、マンションは新築でも中古でも「土地」の上に建っています。
マンションの所有者は建物と土地の両方を所有することになります。

建物については区分所有建物といわれ、マンション１棟のうちの専有部分（自分の部屋）と共有部分を持
分割合に応じて所有します。共有部分とは廊下とか階段とかですね。

土地についても持分に応じた所有権ですが、通常は制限が加えられた「敷地権」というものになります。
敷地権とは簡単に言うと建物と切り離して処分ができない制限付きということです。通常は所有権です
が定期借地権という場合等もあります。

もし土地と建物を別々に処分できることになれば建物はＡさん、土地の持分はＢさんということになり権利
関係が複雑になるからです。昔は別々の場合もありましたが、昭和５０年代後半に敷地権というものが
作られてマンションの場合はほとんどがこの権利に代わりました。

敷地権になっても共有部分は全てを使うことができます。厳密に言えば所有権割合に応じて全部を使用
することができるという表現になります。

この持分の割合は通常床面積に比例しています。自分の部屋の床面積が75.00㎡でマンションの全て
の部屋の合計面積が10000㎡であれば持分割合は75/10000です。約分はしません。

この時に計算の基本となる面積は壁芯面積といわれるものです。
壁芯面積とは隣との境界にある壁の中央まで持分があるとする面積の計算方法です。

これに対して登記面積というものがあります。これは部屋の端までの面積です。
そのため当然、登記面積のほうが小さくなります。わかりますよね。

壁芯という面積表示がいいか悪いか判断はできませんが、憶えておいたほうがいいでしょう。
特に大きな柱のあるお部屋は柱部分も壁芯面積に含まれていますから注意が必要です。

なぜ壁芯面積という考え方があるかについて私の見解ですが、壁の表面（部屋の内側）までしか自分の
所有権がないということであれば、壁に釘が打てないことになるからだと思います。壁の中が人様のもの
だったり共有者がいたら、いちいち許可が必要ですからね。

この持分については購入前の重要事項説明書というもので必ず説明します。
大きなマンションになると12345678分の12345とかになって、読むのに苦労します。
最初の数字が10万の位なのか100万の位なのか、すぐに分らないのです。
ただ、たまに例示したような10万分の8500というケースもあります。どうやって端数の調整をしているの
でしょうかね。

投稿者: plus1home 日時: 13:12 | パーマリンク

先日、とある売買の決済の日のことです。
当方は購入者側の仲介をして、当日は住宅ローンの融資を受けて残りの代金を全額お支払いするという
ことで準備をしておりました。

予定時間より20分前ぐらいに金融機関に到着して待っていると、司法書士の先生がなにやら電話でやり
取りをしていました。
はじめてお会いする先生だったので、私のお客様の取引かどうかはわからずに聞いていると、相手業者
の関連会社と話している様子。

書類がどうのこうのと言っていて、まさか取引ができないなんてことはないだろうなぁと思っていました。
が、まさかが起きてしまいました。

売主さんのマンションというか購入するマンションにある権利が設定されていて、売買時にはその権利を
抹消しないと買主が購入できないのにそのための書類がない。

通常は司法書士が売主又は売主の担当業者と連絡をとりきちんと準備するのにそれが出来ていない。
日本最大手の仲介業者なのにどないなっているんやと思いました。
結局は担当者の配慮が足りなかったということになりますが、大手でもこういうことがあるんですね。

結局、その日には売買は完了できないので後日あらためてということになったんですが・・・。

そこで一つおかしなことを大手さんが売主に言っていました。

決済当日にはいろんな費用を精算するのですが、その中に固定資産税等の日割り計算するものがあり
ます。日割り計算ですから、引渡しが延びれば延びるほど売主が受け取る金額が減ります。わかります
よね。

それで決済日が延びたので、日割り計算した金額が減りますと売主に言っていたのです。
当たり前といえば当たり前のように思われるかもしれないのですが、おかしいと思ったのは日が延びる原
因を作ったのは仲介業者の準備不足であって売主の責任ではない（たぶん）のに、当然のように売主に
負担させたことです。

また、その日代金の決済は確かにできなかったのですが鍵の引渡しは行いました。
通常引渡しの日で日割り計算をするので、その日に鍵を受け取れば代金決済が後になっても日割り計
算の額は変らないのです。
例えば代金決済を先にして、引っ越すのに10日猶予を下さいという場合は、その10日後を基準に計算し
ます。

私は買主側の仲介業者なので、買主にとっては再度決済のために時間をとらないといけないということ
以外はデメリットがないため、なにもその場では言いませんでした。（ある意味偽善者？）

私が売主側の業者だったら、鍵の引渡しは当日できるので日割り計算の額は変らないと説明するか、そ
うでなければ延期された日数分の減少額は当方で負担しますと言います。（数千円です。）
売主さんのミスとしても、そのミスをさせた業者側のほうが責任が重いと思いますけど。
それが当たり前だと思いますが、いかがでしょうか？

投稿者: plus1home 日時: 17:51 | パーマリンク

我が家に取り付けていた棚が取れました。

まぁ、取れて当然という感じではあったんですが、７年持ちました。

洗濯物を一時的に入れておくかごを置くために洗面所の洗濯機の上のあたりに付けていたものです。
ホームセンターに行って、ばね式の蝶つがいのような物と板を組み合わせただけの簡単な構造で、自分
でねじで取り付けていたんですが、壁が重さに耐え切れなかったのでした。

もともとマンションの壁は木枠に石膏ボードというものを張り付けてその上に壁紙を貼っているケースが多
いので、今回の場合は石膏ボードしか入っていないところではなく木枠部分に達するように釘なりネジな
りで留めていたらよかったんですが、とりあえず一人で作業するとこんな簡単なものを設置するだけでも
骨が折れてしまい、そこまで頭が働かなかったのです。

次回は木枠部分を確認してから取り付けます。

こんな話をしたのは、そういう構造になっている壁なんて簡単につけたり取ったりしてしまえるので、間取
りの変更というのにおまり抵抗を感じなくてもいいということを実感したことをお知らせしたかったのです。

確かに大工さんにやってもらうにはそれなりの費用はかかりますが、場所も価格も気に入っているのに
間取りだけが気に入らなくて・・・。なんていうときには思い切ってリフォームすればいいんです。

ただ、なかには取り外すことのできない壁もあります。その壁が建物を支えている場合はだめです。
だいたい叩いてみたら音でわかります。すいかみたいなもんですね。

投稿者: plus1home 日時: 18:55 | パーマリンク

先日購入を決めていただいたお客様のお話です。
弊社で取り扱っているフラット３５をご希望だったので申込手続きをとり、無事、融資の事前承認というの
を受けました。

そして、ご契約手続きを無事終えました。（大手の業者さんが売り主側の仲介をされているときは、融資
の事前承認が取れていないと契約させていただけません。）

契約後、引き続き融資の本申込をしました。
それからフラット３５を利用するためには適合証明というものを取得する必要がありますので、同様に手続
きを取りました。
これは、耐震性や管理体制などに問題がないかを建築士さんなどに確認してもらい、旧公庫（現支援機
構）の基準に合ってますよという証明をしてもらうことをいいます。
今回のマンションは大手の業者さんが建てた大規模なシリーズのマンションなので耐震性や管理体制
についてはまったく心配していませんでした。

ところが・・・。
結果は不適合でした。連絡を受けたときは「まさか、あのマンションが、ぎょえぇぇぇぇ・・・」
不適合の連絡を受けた当時、近所の同業者の社長さんが来られていたので平静を装っていましたが頭
の中はかなりのパニック状態。その社長との会話内容も今となってはほとんど覚えていないです。
原因は管理規約の内容でした。
基準では今回の原因となった項目には「四つの項目以外の記載がないこと」となっており、そこには余計
な一文が存在していたのです。

フラット３５を通すには管理規約が既に変更されてその一文が削除されているか、融資までに削除する
必要があります。
売り業者ならびにマンションの管理会社に聞くと管理規約のその部分は削除されていないとのこと。

削除するには管理組合の総会が必要になってくる。
次のマンションの通常総会は5月末。決済予定は3月末。
3月までに変更するには臨時総会を開いて居住者の総数の5分の4以上の賛成が必要・・・。
臨時総会を開くには、理事に総会の決議案を提案し、理事会の承認を得て、2週間前には提案事項を組
合員に知らせる「総会の召集通知」を配布しなけらばならない。
可能性としては０ではないが、現実的には無理。

なぜなら住宅ローンを利用して購入する場合、ローン特約というものを契約に盛り込むのですが、長くて
契約から1ヶ月、通常なら2週間程度しかないのです。この期限を超えたら解約には２０％のペナルティ。

圧倒的に時間が無い。さらに臨時総会を開けたとしても、5分の4の賛成が得られるかどうか。
しかも売主はそのマンションを去る身、買主のために臨時総会まで働きかけてくれるとは考えにくい。
関係の無い住民は変更のメリットを感じなければ保守的に動くだろう・・・。

無理と判断して、他の金融機関の借入に変更しなければならないので、すぐにフラット３５の提出書類の
返却を依頼しました。一応万が一を考えて他社にも相談していたので、すぐに切り替えて手続きを進める
ことに。契約が終わったという安心感はまったく無くなってしまったのでした。

住宅ローンは、ほとんどの人が普通に借りられると考えておられるでしょう。
ただ、中には返済が出来ても借りることが難しい人がおられるのです。
今回のお客様はフラット３５でなければ・・・という方だったのです。

よく、商談中になったからあきらめるというケースもありますが、ローンが通らなくて再販売ということもあ
ります。
弊社のお客様は有名企業にお勤めの方が多く、ローンの心配がない方がほとんどですが、ローンを通す
苦労というものもあるのですよ。

投稿者: plus1home 日時: 16:09 | パーマリンク

弊社のお客様に絶大なる人気がある千里中央駅ですが、この駅の周辺物件をご紹介するときに一番頭
を悩ませるのが駐車場の問題です。

駅に近い物件は車がなくても便利がいいということでご年配の方は駐車場がいらないというケースもあり
ますが、ほとんどの方が駐車場を必要条件にされています。

駐車場の空きがある場合も多いのですが、最近はお客様の車が大型化していますので、そのような大き
な車が入る駐車場をさがしてもほとんど空いていません。

本日も千里中央で新しいマンションの売り情報があったので現地を確認しに行きました。
そこで管理人さんにあいさつをして、このマンションの駐車状況をお聞きしました。そうするとやはり大型
車の入る駐車場は空いていないということでした。既に住んでいる方で待っている人がいるので、たとえ
現在売りに出している人が大型車対応の駐車場を借りていたとしてもそのまま継承できないということで
した。このマンションは約半分がハイルーフ対応なのですが、それでも空きを待っているということです。

中にはハイルーフ対応の場所に普通の車高の高さの車を停めている人もおられます。
住民同士で交換しようという話が以前あり、交換したそうですがそれに伴いトラブルが発生したとのこと。
やはり不公平と感じる方がいらっしゃるからでしょう。それも当然です。

そういうわけでハイルーフ車のお客様の駐車場に非常に頭を悩ませています。

それなら月極で貸し駐車場を探せばいいとおっしゃる人もいるでしょう。
これが千里中央駅付近では極端に少ないのです。

駅の立体駐車場を運営している会社に聞きに行きました。定期はあるが月極はしていないとのこと。
定期も日曜祝日は利用できないので時間がまたがる場合は別料金とのこと。
また、地元の賃貸業者に聞いても、民間駐車場はすごく少なくてほぼいっぱいというお話。
空いているのは駅から徒歩１０分のところとかだそうです。

せっかくいいマンションだと思っても駐車場がネックになるのはとても悲しいです。

投稿者: plus1home 日時: 16:38 | パーマリンク

現在、千里中央駅そばのタワーマンションが販売中ですが、今日マンションのデータ会社に行ってきて情
報を見てきました。

はっきり言ってバカ高い。
特に最上階から４つの階はとんでもない価格ですね。
もっとも高いお部屋は２億１０００万円！安くても１億５０００万円。
こんな部屋が買えるなんて、あるところにはあるということでしょうね。

私のホームページにも載せていますが、物件の価格を比較するのによく坪単価というものを使います。
中古の場合、平均すると坪単価は１００万円前後。
新築で一般的には１８０万円から２２０万円ぐらいでしょうか。
もちろん土地と建物の両方を含んでの目安ですので、人気の無い場所でも新しければ高いし、人気が高
い場所ならば建物が古くても同様に高くなります。

この千里中央のタワーは人気が高い場所で、建物はこれから建つのでもちろん高い。おまけに５０階建
てなので背も高いという３拍子揃って高いマンションです。
平均坪単価はなんと２８０万円。３０坪（約１００㎡）で８４００万円です。
普通なら新築１戸建てを買おうかという予算ですよね。
さらに、最上階の一番高いお部屋の坪単価は４８０万円です！

もう一つ面白いお話を聞きました。比較的小さな（といっても70㎡クラス）部屋は、お金持ちがセカンドハ
ウスとして買っているとのこと。駅から遠い自宅（たぶん豪邸）はそのままにしておいて、平日の忙しいと
きはセカンドハウスで、週末は自宅でという生活をすごすために買っている人が「多い」というのです。

私のような庶民には考えも付かない発想です。
そんなにお金があるのならもっと有効に利用する方法を考えないのでしょうかね。
社会に貢献するような使い道に・・・。単なるひがみでした。

投稿者: plus1home 日時: 16:27 | パーマリンク

今回はエレベーターに関してです。

多層階の構造が当たり前のマンションですが、古い物件にはエレベーターが付いていないケースがあり
ます。先日、見学した6階建てのマンションがそうでした。

確か5階以上の建物の場合、エレベーターの設置が義務付けられていると思いますが、建築当時はその
ような法律が無かったのでしょう。

通常なら高層階のほうが価格が高くなるのですが、このようなマンションの場合は逆に高層階のほうが
価格を低くしないと売れないでしょうね。

見学した物件は5階で、ほとんど荷物を持たなくても上るのに途中休憩が必要でした。（体力が無いこと
は指摘されなくても自覚していますのでご心配なく）

このようなケースは珍しいのですが、マンションに関してよく見かける広告が「エレベーター停止階！」と
いう表示ですね。個人的には「当たり前やんか」と思うのですが、この表示一つを見ても不動産広告の性
質がわかると私は思います。

「エレベーター停止階！」と書いているということは当然エレベーターが停止しない階があるということ。
そして、エレベーター停止階じゃない場合はそれを広告には記載しないということです。
エレベーター停止階ではない場合は、あまりにも買主側に不親切だと思いませんか？

くどいようですが、あまりにも不動産広告は売主側に立っているような気がするのですね。
なので弊社みたいな異端児がおってもいいんじゃないかと思っています。
おかげさまで、弊社にお問合せいただくほとんどの方が買主側に立ったコメントに好感を持っていただい
ているようです。

実は先日、売主のお客様がコメントを見て激怒されました。
たしかにそのときの表現は行き過ぎていた部分があったので謝罪して収まりましたが、支持していただ
いている買主の方がいる限りこのスタンスは変えようとは思いません。
いま、買主にしかコメントをみることができないようにするにはどうしたらいいかと考え中です。

投稿者: plus1home 日時: 12:56 | パーマリンク

最近は土地の価格が上昇してきているので、分譲会社は利益を出すのに苦労しているそうです。
そんな状況の中で、どこから利益をひねり出すのかというと一番出しやすいのが内装。
住宅設備は年々進化していますが、内装費はここ10年ぐらいほとんど変らない。むしろ下がっているそう
です。

分りやすいのは標準装備をオプションに変更しているケース。平成16年ぐらいはディスポーザーが標準で
ついているのが多かったそうですが、最近はオプションになっているようです。その他にもオプションにす
ると利益幅が大きいので、オプションメニューがとても充実しているようです。オプションで自分好みにカ
スタマイズしては？なんて言葉にひっかかったら大変ですね。

私が内装の費用をケチっているかどうかの基準にしているのものはとても簡単です。
それはなにかというと、洋室のドアの上に付いている金具です。

ドアを半開きにしてもその位置で停まるようにしたり、高級品になると風などで急にバタンとしまらないよ
うにスピードの調整をする機能もあります。１個１千円もしない物です。

先日分譲価格が６０００万円近くする部屋を見たときに・・・付いていませんでした。
かろうじてＬＤＫのドアだけはありましたが。
そんなマンションを高級マンションと呼ぶには抵抗がありますね。

投稿者: plus1home 日時: 16:57 | パーマリンク

ある日、とあるお客様がホームページをご覧になって電話をいただきました。

「○○マンションのお部屋が売りに出ているのをＨＰで見たんですけど・・・」
と、ここまではよくある出来事ですが

「そのお部屋は△▼さんのお部屋でしょうか？」
「売主様のお名前はプライバシーの問題があるので、申し訳ありませんがお知らせできません」と私。

「実は私、以前そのマンションに住んでおりまして・・・
その売主さんが△▼さんなら売らないほうがよろしいですよ。」
「えっ、どうしてですか？」

「その人がマンションの管理組合の理事長をしていたんですが、自主管理といっても会合を開くことなく一
人ですべてやられて、みんなが迷惑しておりました。そのマンションを仲介されると買主様に迷惑がかか
りトラブルになるかもしれないですよ。」

「そうですか。売主さんが△▼さんでも、そうでなくてもそのようなマンションならご紹介しないほうが良さ
そうですね。貴重な情報をありがとうございました。お客様は今はもう転居されたんですか？」

「ずいぶんいじめられたので遠くに引越しました。なんとなくネットをしていたら、たまたま見かけましたの
でお知らせしておいたほうがよろしいかと思って電話いたしました。」

「そうですか。わざわざご丁寧にありがとうございます。」

そしてＨＰからすぐに削除したことは言うまでもありません。
自主管理の場合だからというわけではなく、住民同士のトラブルはどのようなマンションでも避けたいもの
です。しかし、そのような情報は売主側はおそらくだまっているでしょう。

今回、ご連絡いただいた方の名前などはもちろん聞いていません。また売主側の業者に確認もしていま
せん。そのため真相を確かめることはできませんが、私はこの情報を信頼しても良さそうだと思いました。
なぜなら、わざわざフリーダイアルでもない当社へ電話をしてきてくれたのですから。

ちなみにフリーダイアルにしていないのは、経費削減のためではありません。
真剣に考えている人からだけ電話を戴きたいからです。
お客様が料金を払って電話をしていただいていることを十分承知の上で対応をしております。
そして、必ずそれ以上の満足をお届けいたします。
どうかご理解のうえ、引き続きよろしくおねがいします。

投稿者: plus1home 日時: 16:09 | パーマリンク

日本にもたくさんの外国籍の方がおられます。
中には日本での生活が長く、日本人と変らなく暮らしている方も多いでしょう。

しかしながら、このような人にはいろいろな制限があって日本人と同じ扱いを必ずしも受けられていないこ
とは多くの人がご存知でしょう。

その一つに住宅ローンがあります。
住宅ローンを借りる場合、外国籍の方も借りられるのですが前提となっているのが永住許可です。

永住許可を新たに取ることがどの程度難しいのかはよく知らないのですが、これが無くて困っているとい
うことを耳にするので、やはり簡単ではないようですね。

先日、ある住宅ローンの会社の営業の方がこられました。
ライフ住宅ローンという会社の方です。ライフカードという会社はご存知方も多いのではないでしょうか。
今は住友信託銀行の関連会社になっているようです。

そのライフ住宅ローンでは永住許可のない方にも住宅ローンを融資しているということです。
もちろん審査がありますのでどんな人でもできるというわけではないでしょうが、受け付けてもくれなかっ
た住宅ローンが、審査で通れば融資が受けられるかもしれないというのは大きな違いがあります。

金利の面ではやはり一般の銀行よりは高いのですが、あきらめていた方もチャンスができましたね。
そいうわけで、永住許可をお持ちでない方のご相談も遠慮なくどうぞ。

住宅を取得したということで、永住の意思があるとみなされ、許可がとりやすくなるかもしれないですね。

投稿者: plus1home 日時: 16:31 | パーマリンク

本日はリーザス南千里という今年の1月に完成したばかりの物件が出ましたので現地確認へ。
物件はこちらです。

南千里という町は私は北摂で一番好きです。

駅の北側に大きな公園があって散歩にはもってこいですし、色々なお店が駅に直結しているショッピング
センターに入っているので買い物に不自由しません。

今日はあまり時間がなかったのですが、いつもは阪急オアシスでなんかうまそうなもの無いかなと物色
するのが楽しみなところです。

また、市の出張所や銀行、病院もそろっています。

もちろん阪急沿線ですが梅田まで20分かからないのではないでしょうか。

北摂では千里中央駅が一番人気という気がしますが、住環境と利便性を兼ね備えているということでは
私は南千里のほうが上のような気がします。

私は江坂に住んでいますが次に引っ越すとしたら南千里に住みたいですね。
もちろん中古マンションですが、そのかわり大規模リフォームします。

いずれにしても人気があって住宅価格は決して安くありませんが、御堂筋沿線を条件に物件をお探しの
方はぜひ阪急千里線もご検討ください。

投稿者: plus1home 日時: 18:04 | パーマリンク

中古マンションを販売している関係上、リフォームについての相談も受けます。

売主さんのほうでリフォームをしてから売り出される場合もあるのですが、やはりリフォームをするなら自
分の好みに変更したいですよね。

以前はビフォーアフターという番組がレギュラーで放映されていたのでよく目にしましたが、あの番組の
おかげで中古＋リフォームという選択をされる方も増えたようです。

基本は壁紙・畳・フローリングを張り替えるだけで部屋の清潔感が見違えるほど変ってきます。

その次は水周り（風呂・トイレ・洗面）、キッチンは値段の幅が大きいのでご予算に合わせてという感じ。

リフォームはデザイナーが担当すると２割ぐらい値段がアップしますが、大規模なリフォームをする場合は
相談する価値がありそうです。

ネットでリフォーム会社の過去の事例などを研究してお気に入りのデザイナーを見つけるのも楽しいですね。

一つ注意点を申し上げると、リフォーム資金を全額借入（住宅ローン）で調達しようとすると借りられない
ケースがあります。

銀行は物件価格の１割～２割程度の範囲でリフォーム資金の制限をしている場合が多いので、購入と同
時にリフォームをする場合は自己資金はできるだけリフォームのほうに当てるようにしてください。

どっちでも一緒のように思う方もおられると思いますが、リフォームの内容が変更されたりグレードアップ
してお金が当初の予定より膨らむケースがよくあるのです。

それから、できるだけ玄関の鍵も交換しましょう。ただし、現在１箇所だけの玄関の鍵にもう一つ増やして
ダブルロックにすることはできない場合があります。

なぜなら、玄関はマンション全体の共有部分だからです。
そのため、管理組合の承諾が必要になります。ややこしいですね。

投稿者: plus1home 日時: 19:25 | パーマリンク

住宅を購入するとき、特に中古の場合はリフォームをしてもしなくてもハウスクリーニングを勧めています。

私のところでは特定のハウスクリーニング業者と提携していないので、かみさんの知り合いが以前使っ
たという業者さんを紹介してもらい、昨日テストも兼ねて自宅（マンション）を掃除してもらいました。

特殊なプロフェッショナルな道具を使ってぴっかぴかに磨き上げるのかと思っていたんですが、目を見張
るような道具は一つも無く、ただ丁寧に一つ一つ磨き上げるという作業をしておられました。

仕上がりは満足できるものですが、新兵器を期待していた私は少し残念な気持ちでした。
でもやはり掃除の基本は人がきちんと丁寧に作業をすることなんだと改めて認識した次第です。

これなら、家庭で誰でもできるのではないかと思ったんですが、それができるならこのサービスを受ける
人はいないのでしょうね。けっこう、このサービスは繁盛しているそうですよ。

世のご主人様、たまには奥さんに感謝してこんなサービスをプレゼントしてみてはいかがでしょうか？
なんて、えらそうに言っている私も今回は日ごろ掃除をしない罪滅ぼしです。

投稿者: plus1home 日時: 13:43 | パーマリンク

リノベーションという言葉を聞いたことがあるでしょうか？

近年、関東から新しいビジネスモデルとして流行の兆しが出ています。
主に中古のマンションを再生させて販売する方法です。
リフォームとどう違うかというと正確な定義はないのですが、間取りを含めて変更している場合をリノベー
ションと呼んでいるようですね。もっとも海の向こうでは反対の意味で使われたり、リノベーションの範疇
にリフォームが含まれていたりしますので区別がしにくいのですが。

修理をしたり、交換したりするのがリフォームで、間取りを３ＬＤＫから２ＬＤＫに変更したりするように部屋
を丸ごと新しくするのがリノベーションという風に捉えていただいてもいいのではないかなと思います。

リノベーションマンションのメリットとしては、一般的に個人から購入した中古マンションの場合は瑕疵担
保責任を売主が負わないことが多いのですが、リノベーションマンションの場合は売主が最低2年の保障
をしてくれますので安心できる点が一番ではないでしょうか。

瑕疵担保責任とは後からわかった不具合の保障という意味です。
具体的には水漏れがするとか、給湯器が壊れて使い物にならなくなった等・・・

逆にデメリットとしては、せっかくリフォーム等にお金をかけるのに自分好みの変更ができないことではな
いでしょうか。壁紙だって新しく張り替えるのに自分の好きなものではないことですね。

私が将来やりたいことの一つにリフォームパック付の中古マンション販売があります。
はじめから自分の好みのリフォームをすることを前提として販売するのです。お客様はこの部屋の壁紙は
こういう柄にしようとか、キッチンはＩＨにしようとかインテリアコーディネーターと相談のうえ決定してもらう
のです。

なぜ、そのまま売ってお客様のほうでリフォームしてもらう方法をとらないかというと銀行の融資の関係が
あります。銀行は物件価格の2割までしかリフォーム資金の融資をしません。２０００万円のマンションな
ら４００万円です。通常４００万円あればかなりのリフォームをすることができますが、間取りの変更を伴う
ようなリノベーションになると足りません。ですが業者が販売価格として内包する分に関しては銀行は制
限を設けずに物件の本体価格として認めてくれるのです。

今のリノベーションマンションはイメージだけで単なるリフォームとなんら変らないものもたくさんあります。
画一的な物件ではなくお客様のわがままを実現できる住まいの提供ができればいいなと思っています。

投稿者: plus1home 日時: 15:47 | パーマリンク

マンションは頑丈に作られているとはいえ、生活様式の変化や社会情勢の変化などで建替える必要が
いずれ出てきます。

先日の新聞で全国でマンションの建替えのために組合を作って活動を行っているのがごくわずかな数し
かなく、阪神大震災の教訓を基に作られた新しい法律が機能していないということが書かれていました。

この法律ができるまでは建替えのための組織が法律上規定されていないために権利が不明だったので
す。

新しい法律ができる前にどんな問題があったかというと、例えば、建替え資金。
住民のみなさんからお金を集めても、そのお金を貯蓄している口座の名義人は管理組合の理事長の個
人名だったので、横領などの恐れがあるという問題の他にも、理事長の死亡時には理事長個人の相続
人の承諾が無ければ引き出せないというようなこともありました。

そんなこともあり、管理組合などが任意の民法上の団体として規定されたのです。

ですが、それもまだ十分に機能していないとのことです。
一番の問題はやはり金銭問題で、次は住民の感情ですね。
金銭問題はお金がないというもの、感情の問題は手続きが気に入らないとか、いろいろあるのですがこ
ちらのほうがこじれてやっかいになっているようです。

建替がスムーズにいっているケースもあります。北摂では桃山台で阪急が今建てているマンション。
どうしてスムーズにいっているかというと敷地の資産価値が高かったので、住民は自己負担無しで新し
いマンションに住み替えができるからです。全ての手続きを阪急がするので住民は待っていればいいだ
けという、うらやましいものです。

古いマンションに住んでいる方やこれから古いマンションを購入しようとする方は敷地の価値がどれだけ
あるかということも考えてみてください。

投稿者: plus1home 日時: 14:37 | パーマリンク

マンションの資料を見ているとほとんどが「専有面積」という表示をしています。
これと対をなすのが「登記面積」または「内法面積」というものです。

専有面積とは所有者が自分のものとして所有する面積という意味で、壁の中心を基準に面積を測ります。
登記面積は不動産の権利を登記するときに使われる面積で別名のとおり壁の内側で面積を測ります。
どちらが正しいというものではないので、基準が違うだけと考えてくださいね。

さらに、「専用面積」という表現もあります。これはバルコニーやアルコープの部分で、その部屋の人が専
用的に使用する部分の面積を加えたものです。バルコニーが広いかどうかはかなり重要なことなので、こ
の面積も日常生活を考えると重要な数字といえます。

このほかにも、私個人が一番嫌いな表現で「生活空間面積」というものもあります。
これは先ほどのバルコニー等の面積に加え、外部のパイプスペース（配管）までも含めるような面積です。
売主がこんなに広いんだと見せかけるために使う表現方法だと思っています。
こんな表現を一番大きくチラシに載せるような売主はお客様のことより自分の利益を優先的に考えている
と思っていいでしょう。

投稿者: plus1home 日時: 16:53 | パーマリンク

駐車場はマンション選びの大事な要素の一つになっていますね。

マンションの駐車場の設置数は駅から徒歩10分以上かかるところでは全戸分、駅近くなら70%以上が台
数の目安になっています。

少ないように思われるでしょうが、駅近くでは車を所有していない家庭の方も多くいらっしゃいますので余
らないようにしているのです。駐車場が余るとその分収入が減るのでマンションの修繕費の積立金が計
画を下回ることになるので不足分を補う必要が出てきます。（通常100%利用されるものとして計画が立て
られます。）

そして多くのマンションが駐車場は機械式となっています。自走式が一番いいとは思うのですが敷地に
余裕がないと台数を確保するのが難しいのでしょう。

この機械式の駐車場の場合、気を付けないといけないのは自動車のサイズです。特に車高が高いワン
ボックスカーはほとんどの機械式駐車場では利用できません。また高級車の場合、横幅が広くて入らな
いことが多いですね。

このような車をお持ちの方はやむなく近隣の駐車場を探すことになります。払うほうにとってはマンション
の管理組合に払うのか駐車場の経営者に払うのかは大きな差は無いかもしれませんが、管理組合にと
っては先述の用に修繕積立金に影響がでてきます。

最近のマンションは大型の車に対応している車庫が数台分ある場合が多いですが、一度そこを利用する
ようになると大型車から普通車に買い換えても使い続けるのが一般的で、なかなか空きません。

大型車・ワンボックスカーをお持ちの方は頭に入れておいてくださいね。

投稿者: plus1home 日時: 15:11 | パーマリンク

今日びっくりするものを見てしまいました。

かなり古い分譲マンションですが、地盤改良工事をしていました。

みなさんも最近大阪では天満の超高級マンションが土壌汚染されていたのに、事実を隠して三菱地所が
売って大問題になったことをご存知かもしれませんね。これは土壌汚染を取り除く工事で主に中和薬品
の散布と土の入れ替えになりますが、今日見たものとは少し違います。

今日見たのは、基礎地盤の補強工事です。どういうことかと言うと、マンションの建っている地盤が軟ら
かいので補強するのです。つまり、地震がきたらぶっ倒れるから地面を掘って金属の杭を埋め込んで
補強しているのです。

戸建て住宅で地盤がゆるくて斜めになったものを改良工事で直すというのは聞いたことがあります。その
ときは７００万円かかるという話でした。今日見たのはおよそ50戸のマンションです。どえらい金額が必要
でしょう。私が住民なら出て行きます。売主が負担したとしても後から工事をするなんて聞いたこと無い手
抜きだし、もし自己負担なんてことになったら気が狂いそうです。

でも、住んでいるんですね、みなさんそのまま・・・。せめて工事が終わる前に大きな地震がないことをお
祈りします。マンション名は公表しませんが、吹田市内のマンションです。

投稿者: plus1home 日時: 18:05 | パーマリンク

新築マンションの広告を見たことがある人は多いでしょう。
広告の下欄にいろいろな会社の名前が載っています。事業主、販売会社、設計会社、施工会社・・・。

売主とはこの場合事業主を指しますが、関西だけでもでマンションの事業主はなんと２００社以上ありま
す。要するにマンションを作って売りたいと思うと、金さえあれば（場合によっては土地さえあれば）誰でも
事業者になれるのです。その訳は事業者の依頼でマンション建設のコーディネートをする会社があるから
です。

このような会社は提携会社とかいわれることがありますが、名称は特に決まっていません。表に出ないこ
ともあります。まるで影の大物ですね。

そのため、○○金属とか○○貿易とか本業が不動産に関係なくてもその土地を持っていた（社宅の跡地
とか）会社が売主になったりします。この売主さんの考えがマンションを選ぶときにはとても重要だと私は
考えています。

極端に言えば居住者のために建てるのか、売主の儲けのために建てるのかという考えです。

わかりやすいのが、マンションの角部屋です。角部屋は土地の形に大きく影響されますが、隣家が片方
無いという付加価値もあります。儲け主義の売主の場合、いびつな形の部屋になってもできるだけ面積
を増やして価格を吊り上げようとしています。

このほかにも部屋の大きさを表示するときに日常使用しない設備（例えばメーターボックス）の面積も加
算して生活面積という表現を使う場合もあります。このような会社は私は好きではありません。

設計どおりに作る工事会社よりも、もっとも根本的な事業主の考え方が大事だと私は思います。みなさん
はどうですか？

投稿者: plus1home 日時: 15:52 | パーマリンク

最近はマンションの分譲時のパンフレットの取り込み（スキャン）に忙しくしています。
新しいマンションのパンフレットを見ているとこんな便利な設備があるんだと感心することがあります。
そこで、今回は「パークシティジオ豊中緑丘」の設備の中で便利だなぁと思ったものを紹介します。

取り上げるのは「マンション専用の掲示板システム」です。マンションの運営には欠かせない管理組合の
活動や、注意事項、定期点検のお知らせなどがインターネットでつながれた機械で見ることができるとい
うシステムです。

実は以前私も管理組合の理事をしていたときに苦労していたんですが、月1回の理事会をするとその議
事録を作成して全住居に配らないといけないのです。このシステムがあれば各住居用に議事録をコピー
する必要がなく、また配る必要もありませんね。

お客さんで大手のシステム会社の人がいたので、ぜひこういうシステムを作ってくれとお願いしたことが
ありましたが、パンフレットを見てびっくり。これからこのシステムは必ず普及します。間違いないです。

普及のネックはお年寄りなど機械に不慣れな人かもしれませんが、過疎地のお年寄りもインターネットで
子供や孫とコミュニケーションを取る時代ですから大きな障害にはならないでしょう。おすすめです。

現在売りに出ているお部屋はこちらです。

投稿者: plus1home 日時: 10:19 | パーマリンク

積水ハウスではマンションのプラン作りに独自の調査をしていますが、そのデータから面白いと思ったも
のを取り上げます。
今回は既婚の夫婦がどのように寝室を使っているかというデータですが、２０代のカップルは同じ寝具（ベ
ッド）で寝ている人が多いですが、３０代になると同じ部屋で別々に、６０代以上になると別室で寝るのが
一番多くなります。おそらく６０代となると子供が独立して部屋が余ってくるからでしょうが、なんとなくさび
しいものですね。

そして、使っている寝具はというと６２．３％がふとんと答えています。その理由は「和室で寝ているから」
でも、使いたい寝具のトップはベッドが６５．６％だそうです。「ベッドが楽なんだけど、部屋が狭いから和
室でふとん」というのが現実みたいですね。お年よりもベッド派が増えているとか、おふとんの上げ下げ
は結構重労働ですからね。ちなみに私の家ではふとんです。ふとんの上げ下げは私の役目です。

積水ハウスのデータより

投稿者: plus1home 日時: 16:34 | パーマリンク

今年４月から住宅金融公庫が組織変更したというコメントは前にお話しましたが、これに伴って変更され
ることがいくつか出てきます。（すでに数年前から始まっていますが・・・）

一つは新築マンションの価格表です。価格表というものがなくなる可能性があります。公庫は公庫融資
付きのマンションの場合、購入者に価格を明らかにしてから販売するということがルール付けられていま
した。そのため売主は購入者の反応を見ながら価格を決定したいために（他の要素も当然ありますが）
一部の人を対象にした優先分譲、第１期分譲、第２期・・・と何回かに分けることもよくありました。第１期
と区切るような場合はその期に売り出すマンションの部屋の価格をすべて明らかにしていましたが、これ
を明らかにする必要がなくなったのです。

どういうことかというと、仮に３０００万円で売る部屋だったとして購入希望者が２人いると今までなら早い
者勝ちか抽選だったので売主はその価格でしか売ることができませんでしたが、これからは高い値段で
買うという人に売りますということになります。Ａさんは３１００万円で買う、Ｂさんは３２００万円で買うとな
ると当然売主はＢさんに売ります。そうすると人気のある部屋は何人かの購入希望者がいると入札制度
になる可能性が高くなります。ほとんどのマンションが最上階から売れていきますが、そういう部屋は価
格が高騰していくことが容易に想像できますね。

まだこういう販売方法はほとんど取られていませんが、いままでの常識が変っていくことになるでしょう。

投稿者: plus1home 日時: 15:05 | パーマリンク

私はマンションを売る仕事をしていますが、実は・・・高所恐怖症です。
そんなに大げさなほど過敏ではないのですが、マンションでいうと５階以上は結構怖いです。
案内で１０階以上のお部屋に行くことも珍しくないですが、下を見ると固まってしまいます。どうしてこんな
高いところに住むのだろう？と不思議に思います。もちろん視界をさえぎるものが少なくて眺めがいいの
はわかりますが。「５階だろうが３０階だろうが落ちたら死ぬねんから一緒や」とは友達の言葉ですが、高
くなればなるほど怖いのは本能として当たり前のことと思っています。

本題に移りまして、広い部屋（例えば９０㎡以上）は高層階に多くて低層階ではなかなかありません。そ
して同じ広さの部屋でも階が一つ上がるたびに値段が上がります。目安としては新築だと１階あたり５０
万円～１００万円ぐらいですね。このため広い部屋が欲しいけど別に高層階でなくてもいいという人は、必
要のない「高さ」の値段を払うことになります。もったいない気がするのは私だけでしょうか？

お金持ちは階数が上になるほどいいのですかね。高所恐怖症だけど広い部屋に住みたいという人向け
のマンションをどっか作らへんかなぁと思う一庶民でした。

投稿者: plus1home 日時: 16:47 | パーマリンク

不動産の価格が上昇していることは情報に敏感な皆さんならもうご存知でしょう。わたしも土地という分
野では確かに上昇を感じていたのですが、マンションも上昇傾向にあることを実感します。

なにをいまさらと思われるかもしれませんが、私の取り扱いエリアでは「千里中央」がバブル状態です。

２年前に建てられた新築マンションがこのたび中古で売りに出されましたが約２８％価格がＵＰしている
のです。この値段で買い手が現れるかどうかわかりませんがものすごい強気の値段設定です。おそらく
新築と比較しての値段設定ですが仲介業者は業界を代表する大手ですので、それなりの根拠があるの
でしょう。

国会で格差問題がよく取り上げられていますが中古マンションでもまったく売れない物件（地域）と飛ぶ
ように売れる物件（地域）の差が激しくなっています。都心回帰というのでしょうか、利便性が高いところ
は値下がりしにくいというより中古の価格が上昇しています。

まさにバブルキターです。

投稿者: plus1home 日時: 16:11 | パーマリンク

住宅金融公庫がついに幕を閉じ、住宅金融支援機構に組織変更しましたね。
住宅ローンの代名詞だったものがなくなるというのもなんとなく寂しいような気がします。
まるで、国鉄がＪＲに変ったような（古い・・・）

一般のお客さんにはおおきな影響は無いでしょうね。喜んでいるのは銀行さんぐらいかな。

そして新聞によりますと三菱東京ＵＦＪ銀行（いつも東京が先か三菱が先か悩む）がフラット２０というもの
を作るとか発表していました。なんであんたのとこだけそんな商品ができるの？という感じですが、選択
肢が増えるのはよいことですね。

一番困るのは、いろんなローン商品を覚えないといけない不動産屋かもしれませんね。

投稿者: plus1home 日時: 14:44 | パーマリンク

管理組合の理事会は月に一度の割合でしたが、はっきり言ってめんどうでした。

ですが、顔さえ知らなかった人たちと１年も定期的にお会いするということはとてもよいコミュニケーション
の機会でしたので、その後ロビーですれ違うときでも他の人より楽しくあいさつができるようになりまし
た。住み始めて７年が経ちますが今ではマンションに住んでいる人の７割ぐらいはお話したことがありま
す。住人同士、仲間意識もありますので転勤等で出て行かれる人や不幸に遭った方などとても寂しく思
います。もちろん新しい入居者の方も来られます。

ここで、中古マンションを買われる方にお伝えしたいのは、他の居住者の方と親しくなるには理事会に参
加することが一番だと思います。マンションのいろいろな課題や共有施設の細かい使い方などがわかり
ますし、なにしろ顔見知りができると、とても居心地がよくなります。たしかに面倒ですが、ぜひ理事会に
参加して早くそのマンションの住民の仲間になってください。

投稿者: plus1home 日時: 17:15 | パーマリンク

管理組合の理事をしての最初の印象は、法人の取締役になったらこんな感じなんかなぁでした。

私の場合は理事が４名＋監事が１名という構成で理事会を月に１回開きました。監事というのは法人で
いうところの監査役です。監事は主には組合全体の会計監査を受け持つような役割で、居住者のみなさ
んから集めた修繕積立金をきちんと適切に取り扱っているかを確認する人です。しかし、名前だけ別れて
いるものの理事のみなさんは取り立てて意識していないので、いろいろな組合運営の課題を検討してい
くために意見を出し合います。

私のときの一番の課題は修繕計画の見直しでした。購入時に売主のほうで用意されていた長期修繕計
画では１０年目の節目の年に数十万円、２０年目には百万円近い臨時費用が発生する予定だったので
これをなんとか平均化して大きな一時金負担を免れようとしたいというものでした。簡単に言えば修繕積
立金の増額をしました。修正計画では毎年UPしていくことで一時負担金をほぼ０にできるものでした。

しかし、翌年の理事長は毎年UPに反対して翌年は据え置き、その翌年に２年分のUPという経過をたどる
ことになりました。みなさんあまり言い争いなどしたくないので、強力に意見を言う人には対抗できないの
かもしれないですね。

投稿者: plus1home 日時: 16:48 | パーマリンク

マンションを購入すると自動的に管理組合の組合員となります。管理組合の無いマンションもあるかもし
れませんが、今まで賃貸以外で管理組合が無いというマンションに遭遇したことがありません。管理組
合の運営には理事会があたります。理事会とはそのマンションの組合員から選ばれた代表者の集まり
です。通常理事会のメンバーは管理組合の規則により当番制で決められます。マンションによっては2年
毎に交代する場合等もありますが1年毎のほうが多いです。管理組合の規則は新築の場合は購入する
前に売主が規則の原稿を作っていて、購入後に理事会でその規則を採用するかどうかを決めるのです
が、そのまま採用されるケースが一般的でしょう。

大規模マンションなら棟ごとに順番が割り当てられたりしますので数十年に１回しか回ってこないケース
もあるようです。以前担当したお客さんの中にはこの理事会の役員の順番が来年回ってくるから今年中
に売りたいという方がおられました。確かに理事会メンバーをしている途中で、そのマンションを売却した
ために出て行くことになったら他の理事に迷惑がかかりますのでわからないこともないですが、単にめん
どくさかったからかもしれません。

私も数年前に理事会の順番が回ってきまして、理事長をすることになりました。人の話はよく耳にしますが、実際に経験するのは初めてでした。今回はここまでにして、次回はその経験談をお話します。

投稿者: plus1home 日時: 15:53 | パーマリンク

吹田市にはタイトルのような名前の条例があります。たぶん名前は違っても豊中にも同じようなものがあ
ると思います。これは簡単に言うと住環境を良好に整備しましょうという趣旨の条例です。マンションに関
して言えば分かりやすいのが公園です。一定規模以上のマンションを建てる場合、または宅地開発でも
該当しますが公共施設を作らなくてはいけないことになっています。

マンションの調査をしようとするとほとんどのケースでマンションの横に○○遊園というものが設けられて
います。開発面積の何パーセントという決まりなので大きなマンションになればなるほど公園も大きくなり
ます。場所によっては誰も利用しそうにないものもあります。

これとは別に公開空地（こうかいくうち）というものもあります。こちらは建物の高さを一般的な基準より高
くしたいときに、敷地内に誰でも入れる場所を作ることで、他より背が高くなるけど認めてもらおうとするも
のです。都心の背の高い大きな建物の場合ほとんど公開空地がありますのでご存知の方も多いでしょ
う。

マンションの場合は公開空地にすると、部外者がいくらでも敷地内に入ってくるので防犯上や管理上好
ましくないためタワーマンションでもなければ作りません。

公開空地は自分の敷地を公開しているので管理費用は敷地の所有者です。これに対して条例によって
設置された公園は市に帰属します。ということは、市が管理をするので管理費は税金から出るのかな？
利用頻度の少ない公園の管理費をまったく利用することの無い市民の人も負担しているのはどうなんだ
ろうと思っていたら、「ここの公園は○○が管理しています」という看板があるのを思いだしました。地域
の自治会などがやっているんですね、全てがそうかなのかは知りませんが・・・。どおりできれいだと思った。

投稿者: plus1home 日時: 13:59 | パーマリンク

たまに新築マンションのモデルルームを見学に行きます。当然こちらが業者だと知られると剣もほろろに
追い払われてしまうので、別の職業をしているということで。モデルルームを見学に行くとまず「アンケート
用紙に記入をお願いします」ときます。まぁよくあるパターンですね。その後、いろいろなことの話を聞かさ
れてなかなかモデルルームを見せてくれない。資料だけもらって帰るのもなんだし、やはり中を見てみた
いのでがまんして付き合っていると、この前は2時間も説明を聞かされてしまいました。

やっと部屋をみることができて、肝心の値段は？と聞くとモデルができて3ヶ月以上経っているのに決ま
っていないとのこと。それで「帰り際にはご検討いただけますようお願いします」だって、「先に値段決め
ろ」と言いたいところをぐっとこらえて帰ってきました。あとから分かったのですが、あまりにも客の反応が
悪いので当初予定していた価格よりずいぶん下げるようで、決めかねているとのこと。

どおりで、よくあるご契約済みの紙の花飾りがなかったわけだ。それでも友の会の人には先行販売で上
層階は埋まっているとのことだったけど、キャンセルされるんだろうなぁ。なんせ危ない人の事務所が近く
にあるんだから。一言もそんなこと言ってくれなかったけどね。

投稿者: plus1home 日時: 20:26 | パーマリンク

今朝、能登半島沖を震源地とする地震がおきました。江坂でもゆらゆらと割りと長いこと揺れていました。
関西では阪神大震災が大きな地震としてまだ皆さんの記憶に鮮明に残っていることでしょう。私も経験者
ですので、地震の度に思い出します。阪神大震災のときに取り上げられたのが活断層というものです
ね。活断層に近いところでは地震のときに被害が大きくなるというようなことはご存知だと思います。

大阪にも有名な活断層があります。上野台地活断層というもので、吹田市、豊中市から大阪市を縦断し
て岸和田市に至る断層で４２キロメートルもあります。この断層は約１万年周期で活動を起こしていて、
前回の活動からは約２万８千年～約９千年経過しているそうです。ということはつまり、いつ活動してもお
かしくないということです。

日本の建築基準法は１９８１年に「耐震基準」を改正しました。これは１９７８年の宮城県沖地震の被害を
受けてのことです。建物を建てるときには建築計画を役所に申請して建築確認を取らなければ建てられ
ませんが、その計画を審査するときにこの耐震基準に適合しているか等を審査しているのです。実際に
建物が完成するのは、この確認がおりてから戸建てで約３ヶ月、マンションなら１年ぐらいかかります。建
築確認の日が分かれば新耐震基準なのか旧なのかわかりますが、その日が不明なら完成した日から
工期を指し引くと大体分かります。

新築を購入される方は心配ないかもしれませんが、中古をお探しの方は新耐震基準か旧耐震基準なの
か確認してください。旧基準は全てだめというわけではありませんが、できれば少々お金がかかっても耐
震審査を受け、その結果を確認してから購入するかどうかを判断してほしいとおもいます。耐震診断をし
たら問題なしという場合もありますので、それなら安心できますよね。

投稿者: plus1home 日時: 18:28 | パーマリンク

みなさんは「不動産を購入する＝権利証を手に入れる」、と普通に思っているかもしれません。権利証と
はすなわち、「不動産の持ち主を証明するもの」で権利証があれば売買ができるという意識の方が大半
でしょう。このいわゆる権利証の取り扱いが昨年大きく変わりました。

まず、変更されるまでの権利証はどういうものだったかというと、新しく所有者となった人が書類によって
持ち主の変更または新築したものを保存する登記を法務局に申請します。そして、登記が完了すると法
務局の受付判が押された書類が返ってきていました。この判の押している書類が権利証と呼ばれてい
たのです。その判には受け付けられた日付と受付番号が記載されていました。いわゆる不動産の登記
簿謄本をみれば平成○○年何月何日受付番号○○○○番という表示がされていて、権利証の番号と
一致していました。それでこの判を押された書類が所有権の登記をしたときの書類だということがわか
り、そのほかの資料（図面等）とあわせて権利証として扱われたのです。

ところがこれが改正になり、権利証は番号の通知書になりました。登記識別情報という名前の番号が記
載された書類です。その番号を知る人＝権利者ということになったのです。だから、今までは書類がある
なしが重要だったのに番号を知るか知らないかが重要になってしまったのです。なんとなく余計に恐ろし
くなったような気がしませんか、悪用されやすくなったというか・・・。

この番号を忘れてしまっても登記する方法はあります。司法書士さんにお願いしていろいろと手続きはし
ないといけませんが。ですから、不動産をたくさん所有している人や防犯意識が強い人はわざと権利証を
作らないように（番号を誰にも知られないように破棄）しています。大金をつぎ込んで買った不動産ですか
らその証となる書類を大切にされる人のほうが多いのですが、悪用されないように保険をかけるという意
味で権利証を作らない方法もあるということを覚えていても損ではありません。

投稿者: plus1home 日時: 18:56 | パーマリンク