みなさんもご存知の中国の大地震。
既に死者の数が１万人を超え、行方不明者は３万人とも１０万人とも報道されていますね。
阪神大震災を思い出した人も多いでしょう。その２０倍というから想像もつかないすごさです。
あの時は地震後数日間は死者の数は３０００人程度といわれていましたが、その後の関連死も含めると
確か６５００人ぐらいになったかと憶えています。
今回は隣のお国のため報道が正確に伝わらないのでよくわかりませんが、最終的には５万人ぐらいにな
るのではないかと心配しています。
中国は最初は支援を断っていたようですが、日本の支援を受け入れるとの報道もあり、ようやく国際的な
援助がはじまろうとしているみたいですね。
こういうときに真っ先に行かれる方々を本当に尊敬します。医療関係者が多いと思いますが見知らぬ外
国で激務が待っているのに飛んで行かれる、すばらしいですね。
ぜひ、そういう人たちにお金では買えない賞賛を与えて欲しいと思います。
そういう支援を断るミャンマー・・・国の中枢が自己保身に走ると痛い目に遭うようになって欲しいものです。
GWも本番ですね。お天気もよくてみなさんも行楽にいそしんでおられるのではないでしょうか。
最近は新規物件が少なくなってきました。ただ、これはいいなと思う物件はやはり足が速い。
江坂・緑地でおすすめできると思ったら1週間でなくなっていました。
弊社ＨＰにせっかく載せたのにあっという間に削除することに・・・。
なのでこまめに覗いてみてくださいね。
話はまったく変りますが、本日の朝刊に「マクド値上げ」と書いてありました。
最近いろんなものが値上げして困りますね。
ご存知の人も多いでしょうが、関西では「マクド」、関東では「マック」というのが慣わしのようです。
新聞の表現もそれに合わせたのでしょう。ヤフーの記事では「マック」になっていましたから・・・。
なぜ関西は「マクド」になったのか？
私の個人的な説なのですが、関西というか大阪の商慣習上の言葉使いに似ているからではないかと。
それは「まいど」です。
普段「まいど、儲かりまっか？」「ぼちぼちでんな」という会話が使われているので、「まいど」＝「マクド」
となったのではと昔から思っています。みなさんはどう思われるでしょうか。
みなさんも昨日はこのニュースにびっくりしたのではないでしょうか？
本当に全員無事でよかったですね。
もし自分が乗っていた飛行機があんなことになったらと思うとめちゃくちゃ怖いです。
先日も飛行機に乗ったとこだったのでなんか現実味がすごくありました。
そのときは客室乗務員（昔で言うスチュワーデス）のおねぇさんが、緊急時のライフジャケットの使用説明
のデモをやっているときに、いっぺんこのライフジャケット着てみたいなぁと冗談を言っていたのですが、改
めて思えば非常に不謹慎ですね。反省しました。
ニュースによれば事故を起こした航空会社は大事故の常連のようで、ゼッタイ乗りたくない航空会社の
第1位間違いなしでしょう。
飛行機は統計的には一番安全な乗り物ということはよく言われますが、ひとたび事故が起これば一番怖
い乗り物ではないでしょうか。
原因の究明と対策を一庶民としてお願いしたいものです。
そしてこういう事故があると旅行時には保険に入っておかなければと思うのでした。
国土交通省は3/22に公示地価を発表しました。住宅地、商業地ともに全国平均が16年ぶりに上昇に転
じたそうです。吹田市では３．５％、豊中市では４．４％上昇しています。都心の一等地は急激に上昇し
ているとのことです。
私が思うに都心の一等地（商業地）の急上昇は不動産リートといわれる不動産投資信託によるもので、投資家に説明しやすい一等地を買いあさっているためだと思います。先日もリートのプロフェッショナルの方の講演会に参加しましたが、特殊な要因があれば高くても説明できるといっていました。
特殊な要因とは例えば御堂筋に面している大規模な角地というようなものらしいです。このために２００３
年にだいたい３５００億円だった土地が２００６年に５４００億円にまで上昇しているものがあるとか。この
とき入札した人に話を聞くことができましたが、その人（会社）も約５１５０億円で入札して勝ったと思って
いたらさらに上手がいたと残念がっていました。桁違いすぎて感覚がよくわかりませんね。
さて、公示地価ですがこれは毎年1月1日時点での評価額で主に不動産鑑定士の人が国から依頼され
て評価したものを国土交通省土地鑑定委員会が発表しています。これ以外にも公的機関が発表する土
地の価格というものが3つあります。
まずは、今回の公示地価の補完的意味合いが強い「基準値標準価格」。公示地価は例えば吹田市では
6箇所、豊中市では5箇所しか評価されていませんので、あまりにも少なすぎるので都道府県がもっとた
くさんの地点の評価を発表するものです。評価する時点が7月1日で公示地価とは半年ずれます。
それから次に身近なのが、「固定資産税評価額」。これは市町村が発表し、固定資産税を払うときに計
算の基礎になります。また、不動産登記をするときに必要な登録免許税の計算にもつかいます。この評
価額は3年毎に見直しされ、公示地価のおよそ7割の価格になるといわれています。
最後に「相続税評価額」。国税局が毎年1月1日時点の評価額を発表し、相続税や贈与税の計算の基礎
になります。いわゆる路線価といわれるものです。公示地価の8割の価格になるといわれています。
こうしてみると見事に縦割り行政の一部分を感じることができるのではないでしょうか。一つの公的機関
が全てを丸ごと評価してそれを基に計算するようにしたら、年に何度も評価しなくてもいいのにね。そして
この違いをくだらない問題にするんですから。
現実には新聞の発表は過去のことで、価格の上昇はもっと進んでいます。不動産の購入を検討されてい
る人はぜひ土地の価格は上がっていることを認識してくださいね。
日経新聞によりますと「大手銀行が住宅ローンの販売や相談時に、金利変動リスクの説明を徹底し始めた。日銀が二月に利上げを決め、住宅ローン金利の上昇が一段と見込まれるため。・・・」とのことです。
当たり前のことなのですが、銀行が説明不足のリスクを回避するために本格的に動き出したようです。
ただ銀行の窓口で住宅ローンの手続きをするととても時間がかかり、さらに詳細に説明を聞くと1日かかってしまいます。借換の相談で土日に営業している銀行の窓口に相談をしに行くような場合は時間がとれるでしょうが、購入のための新規ローンの契約時に始めて銀行に行って説明をきくとなるとどうしても時間が足りません。みなさんのほうでも事前にできるだけ情報を収集して予習しておいたほうがいいです。
たとえば、変動金利の金利変更のルール。
新規実行の金利は毎月変更されるようになっています。既に借りている人は銀行によって微妙にルールが違いますが4月と10月に金利が変更されるようになっています。金利が変更されたら返済額も変更されるかというと、返済額は借りはじめから5年間は変更されません。返済額は変らないのですが、返済額のうちの元本返済額と利息の割合が変更されるのです。毎月10万円の返済をしていて元本が8万円で利息が2万円だった場合、金利が上昇して元本が７万円になり利息が3万円になるというようなことになるのです。
計算式であらわしますと
5年間一定の元利金等返済額－利息＝元本返済額という式で
10万円－2万円＝8万円が、金利上昇により
10万円－3万円＝7万円というふうに変化するのです。
元本の返済額が少なくなるということは、最初の計画通りに返済ができなくなるということにつながります。そのため、5年後にその時点の元本を残りの期間で返済するとなるといくらになるかを再計算するのです。急に返済額が増えたら返せなくなるということを避けるために、２５％以上は増えないように上限が決められています。上記のケースでは10万円の25％ＵＰまでなので12万5千円が上限になります。ここまではよくある説明です。おそらく銀行もお客様から求められない限りここまでしか説明しないでしょう。また、そんなのは知っているという人も多いでしょう。
ではさらに5年後は12万5千円の25％ＵＰまでなので15万6250円、さらに5年後は・・・と想像すると恐ろしくなってくるかもしれませんね。
そしてもっと恐ろしいのは金利が上がりすぎて、毎月の支払いで利息が全額払えなくなるケースです。
1000万円を35年返済で借りた場合を例にとりましょう。金利が２．５％であれば月々の支払いは35,750円です。この内訳は先ほどの式にあてはめると
35,750円－20,833円（利息）＝14,917円（元本）となります。（第1回目）
ところが、半年後に金利が５％に上昇したと仮定します。元本が少し減って９９０万円になっていたとしても金利だけで41,250円になります。そうすると上記の式は
35,750円－41,250円（利息）＝0円（元本）－5,500円（未払利息）となり、
元本が減るどころか、払いきれない利息が膨れ上がっていくことになるのです。このまま5年目を迎えると元本990万円＋未払利息29万7千円となり、借りた金額よりたくさんの返済を求められます。しかも125%ルールのために次回以降も44,687円が上限になるので、そのままだと次の5年間も元本が1円も減らなくなります。繰り上げ返済をするか固定金利に変更しない限り元本が減っていきません。バブル時代に実際あった話です。
変動金利なので5年間は大丈夫と安心しないで、半年ごとに送られてくる返済予定表を確認してください。5年後とんでもないことになっているかもしれませんから・・・。
昨日、日銀は利上げを発表しました。細かい制度の話は省いて、この発表がどのような影響をもたらすのかを考えてみたいと思います。昨年7月に同様の発表をして市場金利が上昇し、銀行は住宅ローンの金利を引き上げました。このことから今回も引き上げされることが予測されます。普通に考えれば3月1日からの借入金利が上昇するものと思われます。変動金利型住宅ローンの上げ幅は前回と同じ０．２５％が有力でしょう。つまり２．６２５％＋０．２５％＝２．８７５％ということになります。これに伴い変動型以外の金利も上昇するでしょう。そして長期になれば０．２５％以上の上昇になると思われます。
なぜ長期になれば０．２５％以上になると予想されるかといいますと、長期のほうがより金利変動リスクが高いからです。ものの値段に例えると、今100円で買えるマックのハンバーガーが1週間後は同じ100円で買える可能性は高いですが、10年後も100円で買えるかどうかはよく分からないということです。
さて、これで影響が大きいのは変動金利型または短期固定型の住宅ローンを抱えている人ではないでしょうか。金利上昇により返済額が増える人がたくさん出てきます。私もその一人です。もっとも変動金利型の場合は5年サイクルで返済金額の見直しがあるのですぐに増えるという人は少ないでしょうが、次回の見直しのときは間違いなく増えています。住宅ローンの低金利時代はいよいよ終わったことを覚悟しなければなりません。
これから購入される方は、金利はさらに上昇する可能性があることを念頭において資金計画を立てましょう。