古いマンションの土地持分
北摂地域のマンションの開発は千里ニュータウン構想の出来た昭和４５年頃から始まりました。
当時はマンションはあこがれの住まいというものと大量供給でサラリーマンに手が届く住まいという二つ
の側面がありました。
開発は駅から程近いところから進みますので、古いマンションほど駅に近かったりします。
最近は建て替えも少しずつ進んでいますが、駅近くの古いマンションを検討するときに土地の持分を計算
してみてください。
マンションは建物に目が行きますが、建物はいずれ老朽化が進みます。戸建てもそうですが築３０年を
超えると室内の手直しをしないで住むことは難しいでしょう。やがて建物全体も主要構造が老朽化します
のでいずれは建て替えとなります。
建て替えとなると建物の価値はゼロになります。残るは土地の価値だけですね。
前回、土地も持分割合によって所有権を得るというようなことを書きましたが、その部屋の所有権の持分
が土地の㎡数にしたらどれぐらいあるかは結構重要です。
以前、ある駅に程近いマンションの土地の持分が一部屋あたり３０坪（約100㎡）ありました。
一等地の住宅地なので土地の坪単価は100万円を下ることは無いと思われる場所です。
そうすると土地の価格だけで3000万円となりますね。
しかし物件の値段は2700万円弱。
将来建て替えになったら儲かるだろうなぁと思っていたのですが、なかなか売れずに残っていました。
ただ、デメリットもあります。固定資産税が高いことです。
固定資産税の課税標準は地価の約7割～8割ですので、3000万円の70%に税率1.4%を掛けると29.4万
円。このほかに都市計画税も必要です。
新築で同じ価格ならおそらく固定資産税等は8万円ぐらいでしょう。
20年ぐらい利便性のよいところに住んで、建て替えの時には持分を売却して買い替えという長期計画も
かなりおすすめです。
ただ、ＨＰでは情報提供の限界があるので持分割合まで掲載できていません。すんません。