マンションの持分
久しぶりに住宅関連のまじめなお話を。
当たり前の話ですが、マンションは新築でも中古でも「土地」の上に建っています。
マンションの所有者は建物と土地の両方を所有することになります。
建物については区分所有建物といわれ、マンション１棟のうちの専有部分（自分の部屋）と共有部分を持
分割合に応じて所有します。共有部分とは廊下とか階段とかですね。
土地についても持分に応じた所有権ですが、通常は制限が加えられた「敷地権」というものになります。
敷地権とは簡単に言うと建物と切り離して処分ができない制限付きということです。通常は所有権です
が定期借地権という場合等もあります。
もし土地と建物を別々に処分できることになれば建物はＡさん、土地の持分はＢさんということになり権利
関係が複雑になるからです。昔は別々の場合もありましたが、昭和５０年代後半に敷地権というものが
作られてマンションの場合はほとんどがこの権利に代わりました。
敷地権になっても共有部分は全てを使うことができます。厳密に言えば所有権割合に応じて全部を使用
することができるという表現になります。
この持分の割合は通常床面積に比例しています。自分の部屋の床面積が75.00㎡でマンションの全て
の部屋の合計面積が10000㎡であれば持分割合は75/10000です。約分はしません。
この時に計算の基本となる面積は壁芯面積といわれるものです。
壁芯面積とは隣との境界にある壁の中央まで持分があるとする面積の計算方法です。
これに対して登記面積というものがあります。これは部屋の端までの面積です。
そのため当然、登記面積のほうが小さくなります。わかりますよね。
壁芯という面積表示がいいか悪いか判断はできませんが、憶えておいたほうがいいでしょう。
特に大きな柱のあるお部屋は柱部分も壁芯面積に含まれていますから注意が必要です。
なぜ壁芯面積という考え方があるかについて私の見解ですが、壁の表面（部屋の内側）までしか自分の
所有権がないということであれば、壁に釘が打てないことになるからだと思います。壁の中が人様のもの
だったり共有者がいたら、いちいち許可が必要ですからね。
この持分については購入前の重要事項説明書というもので必ず説明します。
大きなマンションになると12345678分の12345とかになって、読むのに苦労します。
最初の数字が10万の位なのか100万の位なのか、すぐに分らないのです。
ただ、たまに例示したような10万分の8500というケースもあります。どうやって端数の調整をしているの
でしょうかね。