プラスワンホーム

北摂地域のマンションの開発は千里ニュータウン構想の出来た昭和４５年頃から始まりました。
当時はマンションはあこがれの住まいというものと大量供給でサラリーマンに手が届く住まいという二つ
の側面がありました。

開発は駅から程近いところから進みますので、古いマンションほど駅に近かったりします。
最近は建て替えも少しずつ進んでいますが、駅近くの古いマンションを検討するときに土地の持分を計算
してみてください。

マンションは建物に目が行きますが、建物はいずれ老朽化が進みます。戸建てもそうですが築３０年を
超えると室内の手直しをしないで住むことは難しいでしょう。やがて建物全体も主要構造が老朽化します
のでいずれは建て替えとなります。

建て替えとなると建物の価値はゼロになります。残るは土地の価値だけですね。
前回、土地も持分割合によって所有権を得るというようなことを書きましたが、その部屋の所有権の持分
が土地の㎡数にしたらどれぐらいあるかは結構重要です。

以前、ある駅に程近いマンションの土地の持分が一部屋あたり３０坪（約100㎡）ありました。
一等地の住宅地なので土地の坪単価は100万円を下ることは無いと思われる場所です。
そうすると土地の価格だけで3000万円となりますね。
しかし物件の値段は2700万円弱。
将来建て替えになったら儲かるだろうなぁと思っていたのですが、なかなか売れずに残っていました。

ただ、デメリットもあります。固定資産税が高いことです。
固定資産税の課税標準は地価の約7割～8割ですので、3000万円の70%に税率1.4%を掛けると29.4万
円。このほかに都市計画税も必要です。
新築で同じ価格ならおそらく固定資産税等は8万円ぐらいでしょう。

20年ぐらい利便性のよいところに住んで、建て替えの時には持分を売却して買い替えという長期計画も
かなりおすすめです。

ただ、ＨＰでは情報提供の限界があるので持分割合まで掲載できていません。すんません。

投稿者: plus1home 日時: 13:26 | パーマリンク

久しぶりに住宅関連のまじめなお話を。

当たり前の話ですが、マンションは新築でも中古でも「土地」の上に建っています。
マンションの所有者は建物と土地の両方を所有することになります。

建物については区分所有建物といわれ、マンション１棟のうちの専有部分（自分の部屋）と共有部分を持
分割合に応じて所有します。共有部分とは廊下とか階段とかですね。

土地についても持分に応じた所有権ですが、通常は制限が加えられた「敷地権」というものになります。
敷地権とは簡単に言うと建物と切り離して処分ができない制限付きということです。通常は所有権です
が定期借地権という場合等もあります。

もし土地と建物を別々に処分できることになれば建物はＡさん、土地の持分はＢさんということになり権利
関係が複雑になるからです。昔は別々の場合もありましたが、昭和５０年代後半に敷地権というものが
作られてマンションの場合はほとんどがこの権利に代わりました。

敷地権になっても共有部分は全てを使うことができます。厳密に言えば所有権割合に応じて全部を使用
することができるという表現になります。

この持分の割合は通常床面積に比例しています。自分の部屋の床面積が75.00㎡でマンションの全て
の部屋の合計面積が10000㎡であれば持分割合は75/10000です。約分はしません。

この時に計算の基本となる面積は壁芯面積といわれるものです。
壁芯面積とは隣との境界にある壁の中央まで持分があるとする面積の計算方法です。

これに対して登記面積というものがあります。これは部屋の端までの面積です。
そのため当然、登記面積のほうが小さくなります。わかりますよね。

壁芯という面積表示がいいか悪いか判断はできませんが、憶えておいたほうがいいでしょう。
特に大きな柱のあるお部屋は柱部分も壁芯面積に含まれていますから注意が必要です。

なぜ壁芯面積という考え方があるかについて私の見解ですが、壁の表面（部屋の内側）までしか自分の
所有権がないということであれば、壁に釘が打てないことになるからだと思います。壁の中が人様のもの
だったり共有者がいたら、いちいち許可が必要ですからね。

この持分については購入前の重要事項説明書というもので必ず説明します。
大きなマンションになると12345678分の12345とかになって、読むのに苦労します。
最初の数字が10万の位なのか100万の位なのか、すぐに分らないのです。
ただ、たまに例示したような10万分の8500というケースもあります。どうやって端数の調整をしているの
でしょうかね。

投稿者: plus1home 日時: 13:12 | パーマリンク

本日はご契約が決まったあと、蛍池付近へ写真撮影に行きました。
写真を撮るときはたいてい近くのお店の無料駐車場を利用します。

お店に関係ない駐車はもちろんいけないのですが、スーパーやレストランを利用してそのまましばらく置
かしてもらうというのが私のいつものパターンです。

今日行ったお店は豊中刀根山のフレ○ドリー。
座席の窓の正面が阪大というロケーション。
エジプトのスフィンクスの正面にあるピザハットを思い出しました。（すみませんチョット自慢入りました）

２時過ぎの店内には喫煙席のサラリーマンと禁煙席のおばちゃん達。
と、思っていたら学生さんでした。さすが阪大。化粧っけ４人ともまったくなし。（失礼）

メタボに気をつけないといけない私ですが、メニューを見ると肉料理ばっかし。
値段も結構いい価格。いまさら出るわけにもいかんし、まぁ今日は契約が決まったこともあるから、奮発し
て肉でも食うかと頼んだんですが・・・。

久しぶりに食べたステーキは硬かった。焼き加減を調節できるようになっている鉄の「こぶ」のようなもの
がついたプレートですが、出てきた瞬間ウェルダン。
そういえば焼き加減を聞かんかったなぁと思ったんですが、焼き加減を調節する「こぶ」があるなら普通
「レア」で出てくると思うではないですか。

かくして久しぶりの「昼からステーキ」はやっぱり食うもんじゃないとしみじみ思うのでした。

投稿者: plus1home 日時: 17:02 | パーマリンク

中越地震のときの実話を基に映画化された「マリと子犬の物語」というお話をご存知でしょうか。
簡単に言うと地震のときにケガをした飼い主はヘリで助け出されたけど、妊娠中のマリという犬は避難所
へ連れられることなく誰もいなくなった山古志村で子犬を産んで育てていたという話です。
ちなみに映画は観てません。

以前テレビで動物と話ができるという外国の女性がそのマリに当時の状況を聞いて買主にお話をしてい
ました。飼い主は置き去りにしたことをとても申し訳なく思っていてどうして償えばよいのか思い悩んでい
たそうです。

家具の下敷きになって身動きできなくなっている飼い主のところにマリがやってきて励ますように顔や体
を舐め続けたおかげで、飼い主は正気をしっかり保ち救出されました。
それなのに犬は避難所に連れて行けないので、食料も何にも無い村に置いてけぼりにするしかなかった
ということです。

その動物と話ができるという女性の話では、マリは置いてけぼりにされたとは思っていないとのことでし
た。ケガをしたら舐めてなおすという動物の本能で、マリは飼い主を一生懸命舐め続けたのだと・・・。
そして避難所に行って姿が見えなくなってからもケガのことをずっと心配していたということでした。
飼い主はそのお話を聞いてマリに手を合わせていました。

なんでこの話をしたかというと、中国の地震に関連して思いだしたのではないんです。

実は今日、朝ごはんの準備をしていたら誤って親指を切ってしまいました。
（慣れないことをするからだという人は残念ながら間違いです。よく調理します。）

血が止まるまでしばらく指をしゃぶっていたら気分が悪くなったので座椅子に座っていたら、うちの犬が寄
ってきて、けがをした親指を舐めようとするのです。

しばらくは偶然だろうと思っていたんですが、あきらかにケガをしている指をめざして舐めに来るのです。
なんで分るのか？不思議でしょうがないのですが、せっかくだからと思って舐めさせたら余計に痛かった。

それで長い前置きの話を思い出したのです。
犬ってすごいですね。犬だけではないのかもしれませんが・・・。

ただ普通の日は何時もこいつ(犬）は鼻の穴に舌を突っ込んできます。
鼻はつまることはあるけどケガはしてないのですが・・・おかげで掃除しなくてすみます。
鼻づまりを直そうとしてくれているのでしょうか？おいしいのでしょうか？謎です。

鶴見緑地にて

投稿者: plus1home 日時: 14:19 | パーマリンク

みなさんもご存知の中国の大地震。
既に死者の数が１万人を超え、行方不明者は３万人とも１０万人とも報道されていますね。

阪神大震災を思い出した人も多いでしょう。その２０倍というから想像もつかないすごさです。
あの時は地震後数日間は死者の数は３０００人程度といわれていましたが、その後の関連死も含めると
確か６５００人ぐらいになったかと憶えています。
今回は隣のお国のため報道が正確に伝わらないのでよくわかりませんが、最終的には５万人ぐらいにな
るのではないかと心配しています。

中国は最初は支援を断っていたようですが、日本の支援を受け入れるとの報道もあり、ようやく国際的な
援助がはじまろうとしているみたいですね。

こういうときに真っ先に行かれる方々を本当に尊敬します。医療関係者が多いと思いますが見知らぬ外
国で激務が待っているのに飛んで行かれる、すばらしいですね。
ぜひ、そういう人たちにお金では買えない賞賛を与えて欲しいと思います。

そういう支援を断るミャンマー・・・国の中枢が自己保身に走ると痛い目に遭うようになって欲しいものです。

投稿者: plus1home 日時: 16:26 | パーマリンク

ゴールデンウィークも終了し、皆さんもリフレッシュができたことと思います。
特に今年は天候に恵まれて行楽に絶好のGWでしたね。

私も久しぶりに連休をいただきました。
休み明けでどれだけ新しい物件情報が入っているかなと調べてみると、ほんの少しだけでした。
おすすめできる物件がわんさか出てきたらお客様に迷惑をかけるかもと思っていましたが一安心。

休みをいただいて手軽なところで鶴見緑地公園に行ってきました。
テリトリー外ですがこの辺りで探されているお客様もおられるので視察も少しばかり兼ねて。

鶴見緑地は２回目ですが、とても広くそしてバラエティに富んでいることに感心しました。
この近くで探したいというお客様の気持ちがよくわかりました。

その公園内のスペースでフリーマーケットを催していたので覗いてみることに。
フリマ初体験でどんなんかなと興味津々。

どちらかといえばその道のプロのお店が数店あったのが意外でしたが、そういう店のほうが買うのには安
心感がありましたね。おばちゃんが２０００円のスカートを５００円にまけてと値切っているのも、大阪＆お
ばちゃん＆フリマ「ならでは」って感じがしました。

フリマはよく開催されているようですが、主催者が４～６団体ありルールが違う様子。
お買い得品もあるようなのでお近くに人は覗いてみてはいかがでしょう。
駐車場代が結構かかるので自転車がおすすめです。

投稿者: plus1home 日時: 11:18 | パーマリンク

GWも本番ですね。お天気もよくてみなさんも行楽にいそしんでおられるのではないでしょうか。
最近は新規物件が少なくなってきました。ただ、これはいいなと思う物件はやはり足が速い。

江坂・緑地でおすすめできると思ったら1週間でなくなっていました。
弊社ＨＰにせっかく載せたのにあっという間に削除することに・・・。
なのでこまめに覗いてみてくださいね。

話はまったく変りますが、本日の朝刊に「マクド値上げ」と書いてありました。
最近いろんなものが値上げして困りますね。

ご存知の人も多いでしょうが、関西では「マクド」、関東では「マック」というのが慣わしのようです。
新聞の表現もそれに合わせたのでしょう。ヤフーの記事では「マック」になっていましたから・・・。

なぜ関西は「マクド」になったのか？
私の個人的な説なのですが、関西というか大阪の商慣習上の言葉使いに似ているからではないかと。
それは「まいど」です。

普段「まいど、儲かりまっか？」「ぼちぼちでんな」という会話が使われているので、「まいど」＝「マクド」
となったのではと昔から思っています。みなさんはどう思われるでしょうか。

投稿者: plus1home 日時: 10:22 | パーマリンク