フラット３５の落とし穴
先日購入を決めていただいたお客様のお話です。
弊社で取り扱っているフラット３５をご希望だったので申込手続きをとり、無事、融資の事前承認というの
を受けました。
そして、ご契約手続きを無事終えました。（大手の業者さんが売り主側の仲介をされているときは、融資
の事前承認が取れていないと契約させていただけません。）
契約後、引き続き融資の本申込をしました。
それからフラット３５を利用するためには適合証明というものを取得する必要がありますので、同様に手続
きを取りました。
これは、耐震性や管理体制などに問題がないかを建築士さんなどに確認してもらい、旧公庫（現支援機
構）の基準に合ってますよという証明をしてもらうことをいいます。
今回のマンションは大手の業者さんが建てた大規模なシリーズのマンションなので耐震性や管理体制
についてはまったく心配していませんでした。
ところが・・・。
結果は不適合でした。連絡を受けたときは「まさか、あのマンションが、ぎょえぇぇぇぇ・・・」
不適合の連絡を受けた当時、近所の同業者の社長さんが来られていたので平静を装っていましたが頭
の中はかなりのパニック状態。その社長との会話内容も今となってはほとんど覚えていないです。
原因は管理規約の内容でした。
基準では今回の原因となった項目には「四つの項目以外の記載がないこと」となっており、そこには余計
な一文が存在していたのです。
フラット３５を通すには管理規約が既に変更されてその一文が削除されているか、融資までに削除する
必要があります。
売り業者ならびにマンションの管理会社に聞くと管理規約のその部分は削除されていないとのこと。
削除するには管理組合の総会が必要になってくる。
次のマンションの通常総会は5月末。決済予定は3月末。
3月までに変更するには臨時総会を開いて居住者の総数の5分の4以上の賛成が必要・・・。
臨時総会を開くには、理事に総会の決議案を提案し、理事会の承認を得て、2週間前には提案事項を組
合員に知らせる「総会の召集通知」を配布しなけらばならない。
可能性としては０ではないが、現実的には無理。
なぜなら住宅ローンを利用して購入する場合、ローン特約というものを契約に盛り込むのですが、長くて
契約から1ヶ月、通常なら2週間程度しかないのです。この期限を超えたら解約には２０％のペナルティ。
圧倒的に時間が無い。さらに臨時総会を開けたとしても、5分の4の賛成が得られるかどうか。
しかも売主はそのマンションを去る身、買主のために臨時総会まで働きかけてくれるとは考えにくい。
関係の無い住民は変更のメリットを感じなければ保守的に動くだろう・・・。
無理と判断して、他の金融機関の借入に変更しなければならないので、すぐにフラット３５の提出書類の
返却を依頼しました。一応万が一を考えて他社にも相談していたので、すぐに切り替えて手続きを進める
ことに。契約が終わったという安心感はまったく無くなってしまったのでした。
住宅ローンは、ほとんどの人が普通に借りられると考えておられるでしょう。
ただ、中には返済が出来ても借りることが難しい人がおられるのです。
今回のお客様はフラット３５でなければ・・・という方だったのです。
よく、商談中になったからあきらめるというケースもありますが、ローンが通らなくて再販売ということもあ
ります。
弊社のお客様は有名企業にお勤めの方が多く、ローンの心配がない方がほとんどですが、ローンを通す
苦労というものもあるのですよ。