*ごあいさつ*
やっと厳しい寒さが終わりつつありますが、まだ暖房機のお世話になっ
ている今日この頃です。
さて、省エネ対策強化を目的とした、エネルギー使用合理化法の一部改正案が国会に提出されます。大規模オフィス以外のオフィスや住宅にも、事業者によるエネルギー管理が義務付けられます。
関連した話題でいえば、（社）日本冷凍空調工業会によると、世界のエアコン需要推定（２００６年度）は、世界合計で６６３５２千台（前年比約３．３％増）です。省エネ先進国ドイツは１１２千台（前年比約８．７％増）、日本は８３１７千台（前年比約０．４％増）、アメリカは１４４６９千台（前年比約２％増）です年比の増減だけに着目するとスペインは顕著に減少しており、１３６７千台（前年比約１７％減）となっています。ヨーロッパではドイツばかり目立ちますが、スペインには商業用では世界初の、中央タワー方式の集光型太陽熱発電施設があり、技術面でも世界をリードしています。
我が国における官・民の省エネ対策にも、さらに期待したいと思います。
国土交通省が１月３０日に公表した「建築着工統計調査報告」によれば、
平成１９年１２月の新設住宅着工戸数は６カ月連続の減少（前年同月比１
９．２％の減少）であり、改正建築基準法の影響がまだ尾を引いているようです。
また、帝国データバンクによると、１月における建設業の倒産件数は２４３件（前年同月比＋３．４％）と増加傾向が見られます。
このことはマンションの建築数が減少していることを示しています。
最近、紙面をにぎわしているサブプライムローン問題
一体どのようなものなのでしょうか？
米国では、ローンを組む際に所得や資産の審査で一定の基準を満たし、通常の融資を受けられる人たちをプライム層と呼びます。
その審査が通らない人たち（主に低所得者や返済遅延経験者）を「サブプライム層」といい、その層向けのローンがサブプライムローンです。
サブプライムローンは主に信用度の低い借り手（低所得者）に対する住宅ローンです。米住宅ローン協会によれば、サブプライムローンは住宅価格の上昇の大きかった2003年頃から急速に普及しました。
これは、2003年後半から2005年にかけて、米国では好景気と銀行間の競争激化により、与信基準が大きく低下し、一大住宅ブームが沸き起こったことに起因します。
住宅ローンに占めるサブプライムローン比率は1999年～2002年まで3％前後であったのですが、その後比率は大きく上昇し、2006年10～12月期にいたっては13.7％となっています。
しかし、サブプライムローンの特徴の一つは、当初の金利は年5～6％と低いのですが、数年後に10％を超える高金利の商品が多いことです。
米家計が保有する住宅ローン残高は9.7兆ドルですが、サブプライムローン残高は1.3兆ドルとなっています。延滞率は10％を越えるのが通常で、全住宅ローンの平均停滞率が2％前後であることを踏まえると、リスクの高いローンであるといえますでしょう。
2007年以降、サブプライムローンを手がけていた中小ローン会社約20社が経営破綻。3月13日には取引銀行から融資打ち切りを通告された大手のニューセンチュリー・フィナンシャルがニューヨーク証券取引所で上場廃止になり、同日の株価は大幅に下落、世界同時株安の一因にもなったと言われています。
サブプライムローンは、通常の消費者金融では審査が通らないためにサラ金で高金利のお金を借りる、そんな構図に少し似ています。
サブプライムローン問題の原因としては色々な見方があります。
まず、1点目として住宅価格の下落。住宅価格はここ数年で、上昇の一途をたどってきていました。米住宅企業監督局によると、全米平均の住宅価格は00年～03年まで前年比6～7％の上昇率でしたが、04年第3四半期から06年第2四半期まで、前年同期比10％を超える上昇を続けました。
サブプライムの利用者には、値上がりを期待した転売目的で購入した人や、値上がりした自宅を担保に新たなローンを借りた人もいるといいます。サブプライムローンは、当初の金利は年5～6％と低いのですが、数年後に10％を超える高金利となる商品が多いのです。
購入後に住宅が値上がりすれば、担保価値が高まって、サブプライムより金利の低い「プライムローン」に借り換えできます。
ところが、米金融当局が金融の引き締めに転じて金利が上昇したこともあり、住宅価格の上昇にブレーキがかかった。06年10～12月期は5.9％の上昇にとどまり、都市によってはマイナスに転じました。
このため、高金利に切り替わる前にプライムに移ろうと考えていた利用者が借り換え出来ず、返済に行き詰まるケースが続出したといいます。
その他にもリゾートバブルが弾けたことも影響しています。
ここでのサブプライムローンの利用者は低所得者限定ではありません。リゾート地の住宅価格はここ数年で跳ね上がってきましたが、現地も見ずにインターネットで売買するなどのケースが目立ち、信用履歴が低くない層が「審査が甘くて早い」という理由で、サブプライムローンを利用したのです。
しかし、リゾートバブルが弾け、住宅価格が急落したため、ローンの借り手が住宅を売るに売れず、返済できなくなっているケースもかなりあるといいます。
このようなサブプライムローンの返済が滞り始めると、各金融機関は当然大きな損失を蒙ります。直接的には関係のない金融機関であっても国際金融市場は連鎖的につながっておりますので、一つの金融機関の破綻がどこまでどうつながっているのか分からないことで不安が不安を呼びます。
最近では私の友人、数人もサブプライムローン問題で外資からリストラを受けました。
不動産に籍を置く者としましては外資の引き上げによるマンション建築問題。
株価下落によるリート、ファンドの冷え込み、決して他人事ではありません。
白鷺駅をご紹介します。
南海高野線 白鷺駅は 大阪府立大学 に通学が便利です。 ヾ(^-^)
パン屋さんや、
中華料理屋さんや、
インド料理さん、
みんな、安くて うまくて いい店 ばっかりなんで 一食の価値ありです。 ウマー(*^。^*)
他にも紹介できてない お店がいっぱいあります。
しらさーぎー よいとーこー いちどーはー おいでー (^.^)/~~~
周辺地図 発見しました (^-^)v
この道を いけばどうなるものか・・
行けばわかるさ・・
バカヤロー！ ｂｙ イ●キ
大阪府立大学にたどり着きます ('-^*)
北京オリンピック開催を今年8月に控えた中国で、かつてない住宅ブームが起きている。
天安門から車で20分ほどの場所にある、24時間有人警備付きの住宅地（ゲーテッド・コミュニティー）では、日本円で6000万円相当の戸建て住宅が飛ぶように売れている。これは、市内勤労者の平均年収の100倍に相当する額だ。マンションの賃貸運用利回りは限りなくゼロに近付いており、真か嘘か、「都心物件の価格は投資回収に900年かかる水準」という噂も聞いた。
半ば投資目的で高級住宅を購入する人が多く、短期転売狙いの買い主も少なくない。持ち家志向の強い中国では賃貸需要がほとんどないため、誰が住む訳でもなく、ただ値上がりを待つだけの住宅がそこら中にある状態だ。なかには「せっかく買った財産を、ただ寝かせるよりはまし」と、新築マンションの購入者が部屋を出稼ぎ労働者の集団に貸し出すケースも後を絶たない。
これを聞いたとき耳を疑ったのだが、こうした“にわか転売屋”たちは、コンクリートの内壁がむき出しのマンションを購入して、そのまま労働者たちに貸し出すらしい。つかの間の住人となった労働者たちは、便器も何もないトイレで、床に空いた下水管の穴に用を足しながら生活するのだという。中国のマンション市場では、購入後に自分好みの内装に仕立てやすい、スケルトン仕様の部屋の方が高く売れるという事情が背景にある。
上記はあまりに極端な例だが、中国の人々の持ち家志向の強さを聞くと、この過熱ぶりも、少し納得できる気がする。上海など一部の地域では、今でも「家を持っていない男性は結婚できない」と聞く。女性の両親が、婿選びに際して持ち家を要求するのが一般的だからだ。恵まれた家庭の息子は大学入学と同時に家を与えられるが、家が買えないため結婚に踏み切れないカップルも多いという。
異国の地で、日本人に生まれた幸せを心から感じた次第である。
日本不動産研究所の調査結果とニッセイ基礎研のアンケート結果を見ると、賃料上昇・地価上昇について潮目の変化が感じられてきたのではないでしょうか。
ここ数年、首都圏を中心とした賃料・地価の右肩上がりにより、不動産投資ビジネスは活況を呈してきまし たが、投資をしさえすれば儲かるという時期が過ぎつつあり、各プレーヤ
ーの創意工夫がなお一層必要とされるようになってきたように思えます。
今後大きな需要が見込める不動産アセットの１つとしては、高齢者向け
の居住施設を挙げることができるでしょう。我が国の急激な高齢化により、
２０２５年には全世帯に占める高齢者世帯の割合が３７％にも達するとみ
られているからです。日経産業新聞でも学研の介護事業子会社が高
齢者向け賃貸住宅の設置を拡大する旨が報道されています。また、多くの
自治体が有料老人ホーム（特定施設）の新設を認めない状況にあった中、
特別養護老人ホームの供給鈍化などの問題から、近く特定施設に対する総
量規制が緩和されるのではないかとの見方も出てきています。高齢者向け
居住施設は、オペレーションが難しいアセットではあるものの、今後の展
開が確実に期待できる事業分野です。
ビジネスには先行者利益というものがあります。高齢化社会がピーク
を迎える前の今から高齢者向け施設について学ぶことによって、大きなビ
ジネスチャンスを確実にものにすることができるのではないでしょうか。
